Dù đã trải qua một giai đoạn nhiều biến động với các ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19, gần đây thị trường bất động sản lại rơi vào tình trạng “đóng băng”, các giao dịch mua bán chững lại, nhà đất có xu hướng giảm giá, đặc biệt tại các quận huyện vùng ven đã tăng nóng trong thời gian qua nay đã giảm khoảng 30% so với trước đó.

Tâm lý e dè, lo ngại của các nhà đầu tư cũng là một trong những nguyên nhân gây ra sự sụt giảm đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, mỗi cá nhân, tổ chức cần phải xem xét kỹ lưỡng và không nên tỏ ra quá bi quan. Chúng ta cần đánh giá một cách khách quan các vấn đề và tìm ra những giải pháp thích hợp để vượt qua chúng. Sự hoang mang, bi quan chỉ làm cho tình hình trở nên tồi tệ hơn.

Nhìn lại thị trường các năm gần đây, những cá nhân, nhà đầu tư nhạy bén sẽ thấy được tốc độ tăng trưởng giá bất động sản và giá thuê bất động sản. Tổng hợp số liệu từ các báo cáo thị trường của trang batdongsan.com và dữ liệu giá bất động sản từ DCF Việt Nam, giá bán trung bình của căn hộ tại TP. HCM năm 2022 tăng khoảng 30% - 90% so với năm 2018 tuỳ vào loại căn hộ cũng như vị trí, khu vực. Đối với loại hình nhà phố mặt tiền, tỷ lệ tăng trưởng giá đất trung bình khoảng 30% - 100% trong giai đoạn 2018-2022.

Riêng đối với mảng cho thuê, tính tới thời điểm cuối năm 2022, giá thuê trung bình của căn hộ chung cư đạt khoảng 13 triệu đồng/tháng, bằng với mức giá thuê trước thời điểm xảy ra dịch Covid-19. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận cho thuê tương đối thấp. Năm 2019, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ (thu nhập cho thuê 12 tháng chia cho giá bán căn hộ) ở TP. HCM đạt khoảng 5,9%; năm 2020 khoảng 4,9%; năm 2021, 2022 khoảng 4,1%. Quý I/2019, giá thuê trung bình nhà phố mặt tiền, nguyên căn đạt mức 45 triệu đồng/tháng, quý II tăng lên mức 50 triệu đồng/tháng và đạt đỉnh 70 triệu đồng/tháng ở quý III, IV. Sang năm 2020, giá thuê bắt đầu đi xuống ở mức 60 triệu đồng/tháng ở quý II, và giảm dần đến 50 triệu đồng/tháng vào quý IV. Mức giá này đi ngang sang 2 quý đầu năm 2021 sau đó tiếp tục giảm sâu còn khoảng 35 triệu đồng/tháng ở quý III. Giá thuê tăng trở lại sau đợt giảm vì dịch Covid-19 trước đó cùng với nhu cầu nhà ở tăng cao khi người lao động quay trở lại làm việc. Tuy nhiên, khả năng duy trì được tính ổn định không cao. Các số liệu trên cho thấy tốc độ tăng trưởng của giá thuê rất thấp thậm chí là không tăng trong tương quan so với giá bán. Giá thuê thấp là cơ hội để các cá nhân, nhà đầu tư quan tâm đến trong thời điểm kinh tế hiện nay.

Để thấy được bức tranh tổng quan của thị trường cho thuê bất động sản, chúng ta cần phân tích thêm một số yếu tố, lý do tạo thành những phân khúc giá thuê khác nhau giữa khu vực ngoại ô và khu vực trung tâm, cũng như những yếu tố khác đã làm cho thị trường cho thuê bất động sản trở nên thú vị và đặc biệt. Với vai trò chủ đạo của nền kinh tế cả nước, TP. HCM mở ra cơ hội an cư, lạc nghiệp cho tất cả mọi người. Vì thế mà lượng người nhập cư vào TP. HCM liên tục tăng. Các khu phòng trọ, nhà nguyên căn, chung cư cao cấp cho thuê cũng không ngừng mọc lên ở khắp các quận, huyện nhằm đáp ứng nhu cầu về nơi ăn chốn ở cho người dân, vì thế mỗi khu vực thuê nhà tại TP. HCM lại có những tính chất khác nhau về giá cả, chất lượng cho thuê nên sẽ phù hợp với từng nhóm đối tượng khách thuê khác nhau.

Xét về mặt vị trí, Quận 2 cũ (nay thuộc TP. Thủ Đức), quận Bình Thạnh, Tân Bình, Phú Nhuận là những khu vực có vị trí thuận tiện, việc di chuyển vào trung tâm tương đối dễ dàng, chỉ mất khoảng 10-30 phút. Mặt khác, các quận này cũng đã có sẵn tiện ích, dịch vụ như trung tâm thương mại, mua sắm, trường học các cấp…Giá thuê tại đây được đánh giá là rẻ hơn nhiều so với khu vực trung tâm, phù hợp với nhóm người có thu nhập ổn định, được đánh giá là khu vực lý tưởng để tìm được một căn nhà thuê ưng ý. Tuy nhiên, giá thuê trọ tại đây vẫn còn khá cao so với nhóm đối tượng học sinh, sinh viên.

Kế đến là các quận xa trung tâm từ 7-20km như Quận 9 cũ, quận Thủ Đức cũ (nay thuộc TP. Thủ Đức), Quận 7, quận Gò Vấp. Dù xa trung tâm nhưng đây vẫn là khu vực nhộn nhịp của thị trường cho thuê căn hộ, cho thuê nhà trọ. Quận 9, quận Thủ Đức cũ được coi là thiên đường tìm thuê nhà khi nơi đây có làng đại học, tập trung đông đảo sinh viên. Nhà trọ ở đây có giá mềm, không gian sống thoáng đãng, diện tích rộng hơn so với nhà trọ cùng tầm giá ở các khu vực khác, do các thửa đất lớn được các chủ đầu tư tìm đến để xây dựng nhằm mục đích phục vụ cho người thuê. Bên cạnh đó, chi phí sinh hoạt ở khu vực này tương đối rẻ. Quận 7, một vị trí thuận lợi giáp ranh với quận 4, quận 1,... thường thu hút nhóm nhân viên văn phòng. Hơn nữa, các khu vực này có không gian rộng rãi, không khí trong lành, mật độ cây xanh cao nên còn là có một loại hình thuê phổ biến nữa là biệt thự, nhất là biệt thự sân vườn, có kèm sân golf mini và các tiện ích cao cấp. Loại hình thuê này phù hợp với nhóm người có thu nhập cao, người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam.

Khu vực trung tâm thành phố như Quận 1, Quận 3, Quận 5 và Quận 10 có vị trí thuận tiện cho việc di chuyển đến nơi làm việc, học tập, dễ dàng tiếp cận các dịch vụ vui chơi, giải trí. Một số ví dụ cho phân khúc căn hộ cao cấp cho thuê tại trung tâm TP. HCM có thể kể đến như: Chung cư Time Square, Central Garden, Vinhomes Ba Son (Quận 1), Saigon Pavillon (Quận 3)… có giá thuê không dưới 20 triệu đồng/tháng cho một căn hộ. Đối tượng khách thuê ở đây thường là người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam hoặc hộ gia đình có mức thu nhập cao. Ngoài ra, nhà cho thuê nguyên căn khá đa dạng, từ 2 - 3 tầng, đến 4 - 5 tầng có hoặc không có tầng lửng với mức giá cho thuê rất đa dạng tùy thuộc vị trí, tình trạng căn nhà. Chẳng hạn, nếu nhà nằm ngay mặt tiền đường lớn, có thể kinh doanh, buôn bán thì giá thuê rất dao động, từ 13-400 triệu đồng/tháng. Tương tự như vậy nhưng nếu nằm trong hẻm thì giá thuê vào khoảng 7 - 40 triệu đồng/tháng. Phân khúc cuối cùng là nhà trọ - lựa chọn của những cá nhân có thu nhập trung bình, công nhân viên chức, sinh viên bởi giá thuê phải chăng, phù hợp với khả năng tài chính. Giá thuê phòng trọ khu vực trung tâm dao động từ 3 - 7 triệu/tháng tùy vị trí và loại phòng.

Tóm lại, việc lựa chọn giữa mua hay thuê một loại hình bất động sản cần phải xem xét nhiều yếu tố và tuỳ theo mục tiêu của từng cá nhân. Thời điểm hiện tại, thuê nhà để trải nghiệm vị trí, tiện ích, loại hình bất động sản sau đó đưa ra quyết định thuê tiếp hay mua cũng là một phương thức đáng xem xét. Với phương thức trên, nhà đầu tư sẵn tiền nhàn rỗi có thể đầu tư vào kênh khác để có thêm thu nhập hàng tháng sử dụng một phần để trả chi phí thuê, cho đến khi thích hợp (nhu cầu sử dụng, loại tài sản, tài chính tích lũy) có thể chuyển qua mua. Phương thức Thuê - Trải nghiệm - Tích lũy - Mua rất đáng được xem xét trong bối cảnh kinh tế và thị trường bất động sản hiện nay.

DCF Việt Nam - được chứng nhận bởi RICS.

Những nội dung trong tài liệu này được tổng hợp, phân tích từ các nguồn được cho là đáng tin cậy, tuy nhiên những nội dung trong tài liệu này chỉ nhằm mục đích duy nhất là cung cấp các thông tin chung và không phải một bản phân tích chuyên sâu. Tài liệu này cũng không phải và không nên được coi như một tài liệu tư vấn. Những cấu trúc, số liệu và những minh hoạ được hình thành từ tài liệu này có thể không phù hợp cho các tình huống hoặc các nhu cầu cụ thể và DCF Việt Nam khuyến nghị khách hàng nên thực hiện các tư vấn chuyên biệt phù hợp với tình huống/nhu cầu đầu tư cụ thể của mình. DCF Việt Nam không đưa ra bất kỳ tuyên bố nào về tính chính xác, độ tin cậy hoặc tính đầy đủ của thông tin đó.

Mọi thông tin chi tiết vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN DCF VIỆT NAM
🏢 Địa chỉ: Tầng 46 Bitexco Financial Tower, 2 Hải Triều, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP. HCM
💌 Email: info@dcfvietnam.com
☎️ Hotline: 0763 304 430
🌐 Website: www.dcfvietnam.com