Trên toàn cầu, các quốc gia đang bước vào một giai đoạn chưa từng có của quá trình già hóa dân số, khi tỷ lệ sinh giảm mạnh trong khi tuổi thọ trung bình tăng lên đáng kể. Sự thay đổi nhân khẩu học này đang tạo ra những biến động sâu sắc về xã hội và kinh tế, đặc biệt trong cách mà các quốc gia chăm sóc cho người cao tuổi.
Tại Việt Nam, cụm từ “bất động sản cho người cao tuổi” thường được hiểu đồng nghĩa với “viện dưỡng lão”. Tuy nhiên, cách hiểu này quá hẹp. Trên thế giới, khái niệm này đã mở rộng vượt xa phạm vi của các cơ sở chăm sóc người già yếu, trở thành một phân khúc năng động của ngành bất động sản – nơi kết hợp giữa chăm sóc sức khỏe, dịch vụ lưu trú và thiết kế cộng đồng. Ngày nay, bất động sản cho người cao tuổi là một mô hình đa chiều, bao gồm nhà ở, dịch vụ y tế, chương trình chăm sóc sức khỏe – tinh thần, các hoạt động cộng đồng và công nghệ hỗ trợ. Mục tiêu không chỉ là nơi ở hoặc giám sát y tế mà là giúp người cao tuổi sống độc lập lâu nhất có thể, nhận được hỗ trợ phù hợp khi cần thiết và tiếp tục tham gia tích cực vào đời sống xã hội.
Bất động sản dành cho người cao tuổi đang chuyển mình từ mô hình chăm sóc tập trung truyền thống sang một lĩnh vực tích hợp giữa lối sống và đầu tư, kết hợp hài hòa chăm sóc sức khỏe, dịch vụ lưu trú và thiết kế cộng đồng.
Yếu tố then chốt cho sự thành công của các mô hình bất động sản dành cho người cao tuổi nằm ở việc thấu hiểu nhu cầu đa dạng của nhóm cư dân này, từ những người mong muốn duy trì sự tự chủ hoàn toàn cho đến những người cần được chăm sóc chuyên biệt, chuyên sâu. Cách tiếp cận này giúp hình thành một môi trường nơi việc ‘già đi’ không chỉ gắn với sự an toàn hay nhu cầu y tế, mà còn là quá trình phát triển, kết nối xã hội và đạt được sự khỏe mạnh toàn diện. Trong bối cảnh đó, chúng tôi xem xét các xu hướng toàn cầu, mô hình khu vực và những cơ hội mới nổi, với sự quan tâm đặc biệt đến tiềm năng của thị trường Việt Nam.
Các Yếu Tố Thúc Đẩy Thị Trường
Nhu cầu về bất động sản dành cho người cao tuổi chủ yếu được thúc đẩy bởi năm yếu tố có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Đầu tiên và cũng là yếu tố nền tảng nhất, là sự già hóa dân số. Theo báo cáo Dự báo Dân số Thế giới năm 2024 của Liên Hợp Quốc, số người từ 65 tuổi trở lên trên toàn cầu dự kiến sẽ tăng mạnh trong suốt thế kỷ XXI. Đến cuối những năm 2070, Liên Hợp Quốc dự đoán sẽ có khoảng 2,2 tỷ người trong nhóm tuổi này, vượt cả số lượng trẻ em dưới 18 tuổi. Châu Á chiếm phần lớn trong xu hướng này, khi nhiều quốc gia đã bước vào giai đoạn “xã hội siêu già” (tỷ lệ người từ 65 tuổi trở lên vượt 20% dân số). Nhật Bản đã vượt ngưỡng này; Singapore và Hàn Quốc cũng đang tiến gần tới đó. Các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, Thái Lan và Philippines cũng đang đối mặt với tốc độ già hóa nhanh chóng do tỷ lệ sinh giảm và tuổi thọ tăng, tạo áp lực ngày càng lớn lên hệ thống xã hội, y tế và bất động sản.
Thứ hai, năng lực tài chính của nhóm người cao tuổi đã được cải thiện. Ở các quốc gia phát triển, người về hưu thường nằm giữ tài sản nhà ở, có lương hưu và tiết kiệm đáng kể, giúp họ chi trả cho môi trường sống chất lượng cao hơn. Ngay cả ở các nền kinh tế mới nổi, sự phát triển của tầng lớp trung lưu cũng đang thúc đẩy nhu cầu và sự sẵn sàng chi trả cho tiện nghi và an toàn trong tuổi già. Một nghiên cứu tại khu vực nông thôn Việt Nam cho thấy một bộ phận đáng kể người cao tuổi và gia đình của họ sẵn sàng sử dụng và chi trả (toàn phần hoặc một phần) cho các dịch vụ chăm sóc cộng đồng nếu những dịch vụ đó đạt tiêu chuẩn chất lượng cơ bản.
Thứ ba, cấu trúc gia đình đã thay đổi rõ rệt. Quy mô hộ gia đình ngày càng nhỏ, cùng với sự gia tăng di cư lao động, khiến nguồn chăm sóc không lương tại nhà giảm mạnh. Tại Việt Nam, quy mô hộ gia đình trung bình đã giảm từ 4,5 người vào năm 1989 xuống còn 3,5 người vào năm 2024. Điều này có nghĩa là ngày càng nhiều người cao tuổi không còn nhận được sự hỗ trợ trực tiếp từ gia đình, làm tăng nhu cầu về các hình thức chăm sóc thay thế như mô hình cộng đồng hoặc cơ sở chuyên biệt.
Thứ tư, nhận thức về sức khỏe và phòng ngừa bệnh tật đang ngày càng được đề cao. Bất động sản dành cho người cao tuổi hiện nay không còn được xem đơn thuần là nơi chăm sóc suy giảm thể chất, mà là môi trường sống khuyến khích vận động, dinh dưỡng hợp lý và giao lưu xã hội. Các mô hình cộng đồng chú trọng sức khỏe, khu nghỉ dưỡng dưỡng lão hướng spa, hay nhà ở đa thế hệ chính là minh chứng cho sự chuyển dịch trong tư duy này.
Cuối cùng, sự kết hợp giữa công nghệ và bảo hiểm đang làm thay đổi toàn bộ lĩnh vực này. Các ứng dụng như khám bệnh từ xa (telemedicine), thiết bị phát hiện té ngã, và hệ thống theo dõi sức khỏe điện tử đang được tích hợp ngày càng nhiều trong các cơ sở chăm sóc, giúp nâng cao mức độ an toàn và hiệu quả vận hành. Song song đó, các mô hình bảo hiểm y tế và bảo hiểm chăm sóc dài hạn tại những quốc gia như Nhật Bản, Đức và Hàn Quốc đang tạo nên nguồn tài chính ổn định, giúp nhiều người cao tuổi dễ dàng tiếp cận hơn với các mô hình sống phù hợp.
Tổng hợp lại, năm yếu tố trên đang thúc đẩy một thị trường không chỉ mở rộng về quy mô mà còn đa dạng về hình thức. Bất động sản dành cho người cao tuổi đang chuyển mình khỏi mô hình viện dưỡng lão truyền thống “một kiểu cho tất cả”, hướng đến một phổ giải pháp linh hoạt, được thiết kế phù hợp với từng mức độ độc lập, tình trạng sức khỏe và phong cách sống khác nhau của người cao tuổi.
Các Phân Khúc Trong Bất Động Sản Cho Người Cao Tuổi
Hiện nay, bất động sản dành cho người cao tuổi bao gồm một chuỗi liên tục các mô hình nhà ở và dịch vụ chăm sóc, được phân biệt dựa trên ba yếu tố chính: mức độ tự lập của cư dân, cường độ và phạm vi của dịch vụ chăm sóc được cung cấp, và cấu trúc tài chính hoặc hợp đồng giữa người cư trú và đơn vị vận hành. Theo định nghĩa trong Cedar Hill Glossary of Senior Living Terms và dữ liệu mới nhất từ The Senior List (2025), có thể xác định sáu phân khúc chính trong lĩnh vực này.
Để làm rõ sự khác biệt giữa các mô hình, bảng dưới đây tóm tắt những đặc điểm cốt lõi của từng phân khúc trong lĩnh vực bất động sản dành cho người cao tuổi:
| Mô hình | Đối tượng cư trú điển hình | Dịch vụ & Chăm sóc | Ví dụ | Mức phí |
|---|---|---|---|---|
| Căn hộ cho người cao tuổi (Senior Apartments) | Người cao tuổi hoàn toàn tự lập, đạt độ tuổi quy định | Nhà ở riêng biệt, tiện ích cơ bản, không có dịch vụ chăm sóc | HDB 2-Room Flexi & Community Care Apartments, Singapore (các dự án BTO 2021–2022 tại Kallang/Whampoa) | Thấp |
| Mô hình sống độc lập (Independent Living) | Người cao tuổi năng động, sức khỏe tốt, đã nghỉ hưu | Cung cấp bữa ăn, di chuyển, hoạt động cộng đồng, giải trí | Sunway Sanctuary, Malaysia (khai trương năm 2023, khu căn hộ dưỡng lão chú trọng sức khỏe) | Thấp-Trung bình |
| Mô hình sống hỗ trợ (Assisted Living) | Người cao tuổi bán tự lập, cần hỗ trợ sinh hoạt hàng ngày | Hỗ trợ sinh hoạt, ăn uống tập thể, có nhân viên túc trực | ReU Living – MiCasa Retirement & Recovery Village, Kuala Lumpur (opened 2022), Perennial Assisted Living (Singapore, 2026) | Trung bình |
| Chăm sóc trí nhớ | Người mắc Alzheimer hoặc các dạng sa sút trí tuệ | Môi trường an toàn, nhân viên được đào tạo chuyên biệt | De Hogeweyk Dementia Village, Netherlands (2009, mô hình mẫu toàn cầu) | Trung bình-Cao |
| Viện dưỡng lão | Người cao tuổi yếu, có nhu cầu y tế cao | Điều dưỡng 24/7, phục hồi chức năng, giám sát y khoa | Perennial Living @ Kovan, Singapore (khai trương 2026, có khu điều dưỡng 100 giường) | Cao |
| Cộng đồng chăm sóc liên tục (CCRCs) | Cư dân đa dạng, mong muốn “sống và chăm sóc trọn đời” | Cung cấp chuỗi dịch vụ liên tục: từ độc lập → chăm sóc chuyên sâu | Kampung Admiralty, Singapore (hoàn thành 2018, tích hợp nhà ở + y tế + xã hội); The Clare – Chicago (Hoa Kỳ) | Cao + phí gia nhập ban đầu |
Ngày nay, bất động sản cho người cao tuổi đã phát triển vượt ra ngoài sáu mô hình chính này, căn hộ dưỡng lão cao cấp phục vụ nhóm người nghỉ hưu có điều kiện, cung cấp dịch vụ hỗ trợ cao cấp, chương trình chăm sóc sức khỏe, và tiện nghi theo phong cách nghỉ dưỡng, chăm sóc giảm nhẹ và chăm sóc cuối đời tập trung mang lại sự thoải mái và nhân phẩm cho người bệnh, thông qua các cơ sở chuyên biệt hoặc dịch vụ tại nhà. Ngoài ra còn có các mô hình lai ghép, chẳng hạn như khu sống hỗ trợ có tích hợp khu chăm sóc trí nhớ, hoặc CCRCs có khu dành riêng cho bệnh nhân sa sút trí tuệ, cho thấy các nhà phát triển đang điều chỉnh linh hoạt các mô hình truyền thống để đáp ứng nhu cầu chuyên biệt hơn của người cao tuổi hiện nay.
Việt Nam Trong Bối Cảnh Toàn Cầu Của Bất Động Sản Dành Cho Người Cao Tuổi: Nhu Cầu, Nguồn Cung Và Cơ Hội Mới
Thị trường bất động sản dành cho người cao tuổi trên thế giới thể hiện sự tương phản rõ nét giữa các nền kinh tế phát triển và các nền kinh tế mới nổi. Ở các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Singapore, Hoa Kỳ và khu vực châu Âu, nhu cầu đã đạt mức trưởng thành, được thúc đẩy bởi các yếu tố như dân số “siêu già”, quy mô hộ gia đình nhỏ, và năng lực tài chính mạnh mẽ. Người cao tuổi tại các quốc gia này thường mong muốn sống độc lập với gia đình, đồng thời được hỗ trợ bởi hệ thống lương hưu và bảo hiểm chăm sóc dài hạn giúp giảm bớt gánh nặng chi phí. Do đó, nhu cầu tại đây đa dạng hóa trên toàn bộ chuỗi sản phẩm, từ nhà ở độc lập đến viện dưỡng lão chuyên sâu, trong đó sự lựa chọn, chất lượng cuộc sống và chuyên môn hóa, đặc biệt là trong chăm sóc trí nhớ và chăm sóc giảm nhẹ là các ưu tiên hàng đầu.
Ngược lại, tại các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, bức tranh lại mang tính chuyển tiếp. Chăm sóc dựa vào gia đình vẫn là chuẩn mực văn hóa, song quá trình đô thị hóa và di cư lao động đang dần làm phai nhạt mô hình “nhiều thế hệ cùng chung sống”. Đồng thời, khả năng chi trả cho các dịch vụ tư nhân vẫn còn hạn chế. Nhiều nghiên cứu cho thấy nhu cầu sử dụng dịch vụ trọn gói có thu phí đầy đủ vẫn ở mức rất thấp, điều này cho thấy vấn đề không chỉ nằm ở việc thiếu nguồn cung, mà chủ yếu là do rào cản về khả năng chi trả.
Già hóa nhanh, nguồn cung hạn chế. Kết hợp truyền thống với đổi mới. Người tiên phong sẽ định hình tương lai bất động sản cho người cao tuổi tại Việt Nam.
Một tín hiệu đáng chú ý trong khu vực đối với người tiêu dùng Việt Nam là sự phát triển của các mô hình bất động sản cao cấp dành cho người cao tuổi tại Malaysia - một thị trường gần gũi về địa lý và tương đồng về văn hóa. Tại đây, các khu nghỉ dưỡng dưỡng lão theo phong cách resort, kết hợp giữa mô hình sống độc lập và sống hỗ trợ, đang mở rộng nhanh chóng, nhắm tới cả người dân địa phương và người nước ngoài nghỉ hưu dài hạn thông qua các gói dịch vụ y tế - chăm sóc sức khỏe toàn diện. Mô hình thành công tại Malaysia này đang trở thành một chuẩn tham chiếu khu vực, âm thầm định hình kỳ vọng của người tiêu dùng tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội về hình mẫu “bất động sản dành cho người cao tuổi chất lượng cao” trong tương lai.
Nguồn cung tại Việt Nam hiện vẫn mỏng và phân mảnh. Hiện nay, thị trường chủ yếu được chiếm lĩnh bởi các viện dưỡng lão quy mô nhỏ, cơ sở chăm sóc do tổ chức tôn giáo hoặc từ thiện điều hành, cùng một số dự án thí điểm đơn lẻ. Một số sáng kiến tư nhân như Les Hameaux de l’Orient và Kien Nam Senior Living Resort (Củ Chi) đã giới thiệu mô hình “khu nghỉ dưỡng chăm sóc người cao tuổi”, trong khi các tập đoàn lớn như Vingroup và Sun Group gần đây cũng công bố ý định mở rộng sang lĩnh vực bất động sản và chăm sóc sức khỏe cho người cao tuổi. Tuy nhiên, các dự án này vẫn đang ở giai đoạn khởi đầu. Ngay cả với việc Vingroup ra mắt khu đô thị dành cho người cao tuổi đạt tiêu chuẩn quốc tế, Việt Nam vẫn chưa hình thành được một hệ sinh thái hoàn chỉnh bao gồm các phân khúc như căn hộ cho người cao tuổi, mô hình sống hỗ trợ và chăm sóc trí nhớ như tại các nước phát triển..
Kết quả là khoảng cách giữa cung và cầu ngày càng mở rộng. Một mặt, tốc độ già hóa dân số tại Việt Nam đang diễn ra rất nhanh; mặt khác, nguồn cung hiện tại vừa thiếu quy mô, vừa thiếu đa dạng, trong khi các hệ thống công như bảo hiểm chăm sóc dài hạn vẫn chưa được thiết lập. Thách thức đặt ra không phải chỉ đơn thuần là “sao chép” mô hình của các quốc gia phát triển, mà là phải điều chỉnh, thích ứng với đặc điểm xã hội và văn hóa riêng của Việt Nam.
Cơ hội, do đó, nằm ở việc dung hòa giữa truyền thống và hiện đại: xây dựng các mô hình bất động sản cho người cao tuổi có chi phí hợp lý, gắn kết cộng đồng, vừa tôn trọng vai trò của gia đình, vừa đáp ứng tiêu chuẩn chăm sóc chuyên nghiệp. Các mô hình lai ghép như: căn hộ sống hỗ trợ có gói dịch vụ tùy chọn, trung tâm chăm sóc ban ngày kết nối với cộng đồng địa phương, nhà ở cho người cao tuổi tích hợp trong các khu đô thị đa chức năng,… đều có thể đảm bảo tính tiếp cận và phẩm giá cho người cao tuổi. Đối với nhà đầu tư và nhà hoạch định chính sách, đây là thời điểm quan trọng để định hình một phân khúc tài sản mới, cân bằng giữa tính khả thi tài chính và đổi mới mô hình, đồng thời phản ánh trực tiếp nhu cầu của một xã hội đang già hóa nhanh chóng.
THAM KHẢO
1. Liên hợp quốc, Triển vọng dân số thế giới năm 2024.
2. Lê Văn Hội và cộng sự (2012). Sự sẵn lòng sử dụng và chi trả cho các dịch vụ chăm sóc người cao tuổi dựa vào cộng đồng ở vùng nông thôn Việt Nam. BMC Health Services Research.
3. Tổng cục Thống kê Việt Nam, Thông cáo báo chí về kết quả điều tra mức sống dân cư năm 2024.
Tác giả & Liên hệ:
Ms. Phương Linh
Giám đốc – Chi nhánh Đà Nẵng
Thẩm định viên về giá
📩 linh.nguyen@dcfvietnam.com
📞+84 763 30 44 30
