TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC CẢI THIỆN HIỆU QUẢ NĂNG LƯỢNG ĐẾN GIÁ TRỊ THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI

Vậy câu hỏi đặt ra cho chủ sở hữu là: tiếp tục chấp nhận “chảy máu” lợi nhuận hằng năm vào hóa đơn điện nước, hay đầu tư chuyển đổi để biến chi phí năng lượng thành lợi thế cạnh tranh và tăng giá trị thuê?

1. Bối cảnh

1.1. Quốc tế

Sau giai đoạn khủng hoảng năng lượng 2022–2023, bài toán chi phí vận hành và biến đổi khí hậu đã trở thành sức ép kép đối với bất động sản thương mại. Theo UNEP (2023), các tòa nhà hiện chiếm khoảng 40% lượng phát thải CO₂ toàn cầu. Điều này lý giải vì sao Net Zero 2050, ESG và các chính sách thuế carbon xuyên biên giới đang buộc nhà đầu tư quốc tế dịch chuyển vốn vào các công trình xanh. Trong bức tranh đó, hiệu quả năng lượng nổi lên như giải pháp trực tiếp và dễ đo lường nhất để vừa giảm phát thải, vừa củng cố giá trị tài sản. Nói cách khác, khả năng tiết kiệm năng lượng không chỉ giúp cắt giảm chi phí, mà còn trở thành “ngôn ngữ chung” để bất động sản tham gia dòng chảy vốn toàn cầu.

1.2. Trong nước

Tại Việt Nam, thách thức môi trường và năng lượng bộc lộ rõ nhất ở các đô thị lớn. Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thường xuyên nằm trong top 40 thành phố ô nhiễm nhất thế giới theo IQAir (IQAir, 2024), trong khi ngành xây dựng chiếm hơn 35% tổng điện năng tiêu thụ cả nước (Bộ Xây dựng, 2024). Đặc biệt, tình trạng nắng nóng cực đoan khiến các tòa nhà thương mại phụ thuộc nặng nề vào điều hòa không khí, vốn tiêu thụ tới 60–75% tổng điện năng tiêu thụ của một tòa nhà. Khác với các thiết bị điện thông thường, điều hòa còn phát thải CO₂ và CFC – những tác nhân hàng đầu gây biến đổi khí hậu và suy giảm tầng ozone. Như vậy, năng lượng vừa là gánh nặng chi phí, phát thải độc hại cần được kiểm soát.

Để ứng phó, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách: Luật Sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả (2010), Chiến lược tăng trưởng xanh 2021–2030 và QCVN 09:2017/BXD về công trình tiết kiệm năng lượng. Trong bối cảnh đó, nâng cao hiệu quả năng lượng không chỉ giúp giảm chi phí vận hành mà còn là giải pháp trọng tâm để giảm phát thải, đáp ứng yêu cầu ESG và giữ vững sức hấp dẫn cạnh tranh của bất động sản thương mại.

2. Hiệu quả năng lượng là gì? – Khái niệm và các tiêu chuẩn phổ biến

Hiệu quả năng lượng trong bất động sản thương mại là khả năng duy trì chất lượng vận hành của tòa nhà (chiếu sáng, điều hòa, thang máy, hệ thống kỹ thuật) với mức tiêu thụ năng lượng tối thiểu. Điều này không chỉ giúp giảm chi phí vận hành mà còn hạn chế phát thải khí nhà kính, qua đó gia tăng cả giá trị hữu hình lẫn uy tín ESG cho tòa nhà. Để đo lường hiệu quả năng lượng, một trong những công cụ quốc tế được sử dụng phổ biến nhất là chứng chỉ LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) do Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ (USGBC) phát triển. LEED thiết lập hệ thống chấm điểm toàn diện, trong đó hạng mục Energy & Atmosphere chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 30–35% tổng điểm). Các công trình đạt chuẩn LEED thường phải chứng minh mức tiết kiệm năng lượng từ 25%–30% trở lên so với thiết kế thông thường, tùy theo cấp độ chứng chỉ (Certified, Silver, Gold, Platinum).

LEED được lựa chọn để phân tích thay vì các chứng chỉ khác (EDGE, BREEAM, LOTUS) vì ba lý do chính là tính toàn diện, uy tín quốc tế và tác động tài chính:

3. Cơ chế tác động đến giá thuê

3.1. Hiệu quả sử dụng năng lượng giúp giảm chi phí vận hành cho chủ đầu tư

Năng lượng là khoản chi phí vận hành lớn nhất trong tòa nhà thương mại, đặc biệt là chi phí làm mát vốn chiếm tỷ trọng cao tại một nước nhiệt đới như Việt Nam. Với xu hướng giá điện liên tục tăng, khoản chi phí này ngày càng trở thành gánh nặng cho cả chủ đầu tư và khách thuê.

Trong vận hành bất động sản thương mại, khách thuê không chỉ quan tâm đến giá thuê danh nghĩa (USD/m²/tháng), mà thường đánh giá trên cơ sở tổng chi phí sở hữu không gian (total occupancy cost), bao gồm cả tiền thuê và chi phí dịch vụ (điện, nước, bảo trì…). Đây là điểm mấu chốt lý giải vì sao hiệu quả năng lượng có thể tác động trực tiếp đến giá thuê.

Theo ước tính của IFC, các tòa nhà áp dụng giải pháp tiết kiệm năng lượng có thể giảm 20–30% chi phí điện năng so với tòa nhà thông thường. Con số này khi quy đổi ra thực tế tương đương hàng tỷ đồng mỗi năm đối với một tòa nhà hạng A quy mô lớn. Chính vì vậy, các tòa nhà hiệu quả năng lượng thường có khả năng duy trì hoặc thậm chí nâng giá thuê cao hơn khoảng 7-10% mà vẫn được thị trường chấp nhận. Bởi xét trên tổng chi phí cuối cùng, khách thuê không hề “thiệt”: họ trả nhiều hơn cho giá thuê danh nghĩa, nhưng lại tiết kiệm được khoản lớn trong chi phí điện nước.

Một minh hoạ điển hình: cùng mức giá thuê 60 USD/m², nếu một tòa nhà thông thường tiêu tốn 6 USD/m² cho chi phí vận hành thì lợi nhuận ròng còn lại chỉ 54 USD/m². Trong khi đó, một tòa nhà tiết kiệm năng lượng chỉ mất 4.8 USD/m² chi phí vận hành, lợi nhuận ròng tăng lên 55.2 USD/m². Như vậy, dù giá thuê giữ nguyên, lợi nhuận thực tế của chủ đầu tư vẫn cao hơn, còn khách thuê cũng hưởng lợi nhờ tổng chi phí phải trả thấp hơn.

Ngược lại, các tòa nhà kém hiệu quả năng lượng buộc phải cạnh tranh bằng cách hạ giá thuê để bù đắp gánh nặng chi phí vận hành cho khách thuê, dẫn đến biên lợi nhuận dài hạn suy giảm.

3.2. Thu hút khách thuê quốc tế và chất lượng cao

Một trong những động lực lớn khiến hiệu quả năng lượng trở thành yếu tố quyết định trong bất động sản thương mại là sự thay đổi nhu cầu của khách thuê quốc tế và tập đoàn đa quốc gia. Khác với doanh nghiệp SME trong nước thường đặt nặng yếu tố chi phí, các tập đoàn lớn lại xem hiệu quả năng lượng và chứng nhận xanh như một tiêu chuẩn bắt buộc trong lựa chọn văn phòng.

Lý do đến từ áp lực thực hiện ESG (Environmental – Social – Governance) và cam kết Net Zero toàn cầu. Hiện nay, phần lớn các tập đoàn đa quốc gia đã tích hợp mục tiêu giảm phát thải vào chiến lược hoạt động, trong đó việc lựa chọn văn phòng tại tòa nhà xanh được coi là biện pháp trực tiếp và dễ triển khai nhất. Chính vì vậy, các khách thuê này sẵn sàng chi trả mức giá thuê cao hơn 5–15% để đổi lấy văn phòng đạt chuẩn hiệu quả năng lượng, miễn là điều đó giúp họ đáp ứng báo cáo ESG với công ty mẹ và nhà đầu tư.

Trên bình diện quốc tế, xu hướng này càng rõ rệt: tại Singapore, gần 80% diện tích văn phòng hạng A mới bàn giao đều đạt chứng chỉ xanh và các khách thuê đa quốc gia gần như không xem xét tòa nhà không có chứng chỉ. Trên thực tế, tại Bangkok – một trong những thị trường văn phòng năng động nhất Đông Nam Á. Theo the Nation, các tòa nhà thương mại tại Bangkok đạt chứng nhận xanh có mức premium có giá thuê cao hơn từ 4–11% so với các tòa nhà thông thường.

Điểm mấu chốt ở đây là: khách thuê quốc tế không chỉ là nhóm khách sẵn sàng trả giá cao, mà còn ổn định và dài hạn. Khi các tập đoàn lớn ký hợp đồng thuê 5–10 năm để đảm bảo chiến lược ESG, chủ đầu tư được hưởng lợi từ dòng tiền ổn định và giá trị tài sản bền vững hơn. Nghiên cứu của Kok & Jennen (2012) tại Hà Lan cho thấy, các văn phòng có chứng chỉ hiệu quả năng lượng cao (Energy Performance Certificate – EPC từ hạng A đến C) đạt giá thuê cao hơn trung bình 6–7% so với các văn phòng hạng thấp (EPC D trở xuống). Điều này chứng minh rằng, trên thực tế, thị trường đã và đang định giá “green premium” cho các tòa nhà có khả năng tiết kiệm năng lượng.

Như vậy, hiệu quả năng lượng không đơn thuần là lợi thế cạnh tranh, mà đã trở thành “tấm vé vào cửa” để tiếp cận phân khúc khách thuê quốc tế – nhóm khách hàng cao cấp, chi trả tốt và góp phần nâng tầm uy tín của tòa nhà trên thị trường.

3.3. Nâng tầm hình ảnh và thương hiệu tòa nhà

Nói cách khác, hiệu quả năng lượng vừa là công cụ để một bất động sản thương mại nổi bật trên thị trường trong nước thông qua sự ghi nhận của các báo cáo uy tín, vừa là bảo chứng về tính ổn định và an toàn trước biến động chính sách – yếu tố giúp chinh phục khách thuê và nhà đầu tư quốc tế.

4. Tình huống điển hình

5. Kết luận

Hiệu quả năng lượng không chỉ là một lựa chọn kỹ thuật, mà đã trở thành yếu tố chiến lược gia tăng giá trị hữu hình và vô hình cho bất động sản thương mại tại Việt Nam. Về giá trị hữu hình, việc cắt giảm 20–30% chi phí năng lượng trong giai đoạn vận hành đồng nghĩa với việc giảm trực tiếp chi phí hoạt động, qua đó tạo dư địa để chủ sở hữu nâng giá thuê hoặc cải thiện biên lợi nhuận mà vẫn duy trì sức hút với khách thuê. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh chi phí điện năng ngày càng leo thang, chiếm tới 30–40% tổng chi phí vận hành, khiến mỗi kWh tiết kiệm được đều là lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

Song song đó, giá trị vô hình cũng được củng cố mạnh mẽ. Các tòa nhà đạt hiệu quả năng lượng cao không chỉ hấp dẫn khách thuê quốc tế vốn coi trọng yếu tố ESG, mà còn nâng tầm thương hiệu của chủ đầu tư như một “nhà phát triển có trách nhiệm”. Hình ảnh này giúp tòa nhà dễ dàng hơn trong việc tiếp cận các nguồn vốn xanh hoặc tín dụng ưu đãi từ các định chế tài chính toàn cầu, qua đó gia tăng giá trị tài sản vượt ra ngoài lợi nhuận tức thì.

Từ góc nhìn này, có thể thấy hiệu quả năng lượng trong giai đoạn vận hành chính là nền tảng để xây dựng lợi thế cạnh tranh cho bất động sản thương mại hiện hữu. Tuy nhiên, câu hỏi gợi mở cho nghiên cứu tiếp theo là: liệu bất động sản thương mại hình thành trong tương lai có thể đi xa hơn, bằng cách tích hợp yếu tố giảm phát thải carbon ngay từ khâu thiết kế và xây dựng? Đây sẽ là trung tâm của đề tài kế tiếp: “Giảm phát thải carbon – yếu tố thu hút khách thuê quốc tế trong bất động sản thương mại”, nơi trọng tâm không chỉ là giai đoạn vận hành mà còn là toàn bộ vòng đời công trình.