Token hóa bất động sản đang trở thành xu hướng toàn cầu và bắt đầu được quan tâm tại Việt Nam. Việc ban hành Luật Công nghiệp Công nghệ số vào 14/06/2025 và Nghị quyết 05/2025/NQ-CP (09/09/2025) chính thức thí điểm thị trường tài sản mã hóa, cùng với đề xuất xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế tại Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh với định hướng thí điểm giao dịch tài sản số, đã mở ra tiền đề quan trọng cho sự phát triển của lĩnh vực này.

Token hóa bất động sản là việc chuyển lợi ích/giá trị của bất động sản thành các đơn vị kỹ thuật số (token) trên blockchain, cho phép phát hành – phân phối – giao dịch một cách minh bạch và có khả năng chia nhỏ quyền lợi cho nhiều nhà đầu tư.

Tổng quan về token hóa bất động sản

Với việc ban hành Nghị quyết 05/2025/NQ-CP cấp ngày 09/09/2025 cho phép thí điểm thị trường tài sản mã hóa trong 5 năm, đặt nền móng pháp lý đầu tiên cho việc phát hành, giao dịch token dựa trên tài sản thực. Đồng thời, Đà Nẵng đang được đề xuất trở thành Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) với cơ chế thử nghiệm tài sản số và tiền số, bao gồm việc thành lập sàn giao dịch tài sản số và ứng dụng công nghệ blockchain trong thanh toán – một “phòng thí nghiệm” thực tế cho token hóa bất động sản.

Hiện tại khung pháp lý dừng ở nghị quyết thí điểm, chưa có luật riêng cho token hóa bất động sản. Do đó, cần thêm các văn bản tiếp theo về hợp đồng thông minh, đăng ký quyền lợi, bảo vệ nhà đầu tư. Đây sẽ là yếu tố then chốt để bảo đảm tính minh bạch, giảm rủi ro và tạo niềm tin cho thị trường.

Phương án khả thi trong giai đoạn thí điểm theo Nghị quyết 05/2025/NQ-CP là token hóa quyền lợi đầu tư gián tiếp thông qua doanh nghiệp phát hành tài sản mã hóa. Khi phát hành, doanh nghiệp phải công bố Bản cáo bạch ít nhất 15 ngày trước ngày chào bán, trong đó nêu rõ thông tin về định giá tài sản bất động sản cơ sở (nếu có) (thông tin về tổ chức thẩm định giá, phương pháp định giá và kết quả thẩm định. Như vậy, token phát hành ra thị trường đóng vai trò minh bạch hóa và phân chia lợi ích kinh tế của bất động sản.

Triển vọng thị trường

Theo PwC, triển vọng của thị trường toàn cầu đối với sản phẩm đầu tư được mã hóa (tokenized investment funds) đạt khoảng 40 tỷ USD vào năm 2023, và dự kiến sẽ tăng lên hơn 317 tỷ USD vào năm 2028. Con số này tương đương với tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) hơn 50% mỗi năm trong giai đoạn 2023 → 2028.

Đồng thời, Deloitte nhận định trong báo cáo Digital dividends: “How tokenized real estate could revolutionize asset management” chỉ ra rằng thị trường token hóa bất động sản thương mại trên toàn cầu sẽ tăng trưởng vượt bậc từ nay đến năm 2035, phản ánh xu hướng số hóa tài sản ngày càng rõ nét.

Nguồn: Báo cáo Quản lý Tài sản & Tài sản Cá nhân (PwC,2024)

TÁC GIẢ

Hà Hồng Yến – Phó giám đốc

&

Huỳnh Lê Mỹ Tiên

LIÊN HỆ

CÔNG TY CỔ PHẦN DCF VIỆT NAM

📍Lầu 46 Bitexco Tower, 2 Hải Triều, Phường Sài Gòn, Thành phố Hồ Chí Minh, Vietnam

📩 yen.ha@dcfvietnam.com

📞 +84 965 30 44 30

Trên thế giới, nhiều mô hình thành công đã hình thành:

Những kinh nghiệm từ Singapore, Đức và Thụy Sĩ cho thấy mô hình token hóa bất động sản thường được triển khai thông qua doanh nghiệp phát hành được cấp phép, với token chỉ đại diện cho quyền lợi kinh tế gắn với tài sản cơ sở.

Đức: Thay vì chỉ tập trung vào tài sản tài chính, một số dự án thực tế đã token hóa bất động sản thương mại và nhà ở. Chẳng hạn, Fundament Real Estate Token (trị giá €250 triệu) được BaFin phê duyệt như một trái phiếu kỹ thuật số dựa trên danh mục bất động sản tại Đức, hay startup Bloxxter token hóa các công trình tại Leipzig.

Singapore: yêu cầu mọi digital/security token mang tính chứng khoán phải phát hành và giao dịch qua đơn vị được cấp phép (CMS/RMO), đồng thời thực hiện nghiêm ngặt KYC/AML và công bố thông tin đầy đủ.

Thụy Sĩ: nền tảng Blockimmo đã triển khai token hóa bất động sản tại Zurich, được giám sát bởi FINMA. Điều này cho phép nhà đầu tư sở hữu một phần tài sản thương mại thực thông qua token, đi kèm hệ thống pháp lý bảo đảm quyền lợi.

Cấu trúc triển khai phổ biến: Tổ chức mục đích đặc thù (SPV)

Một trong những mô hình triển khai token hóa bất động sản phổ biến trên thế giới là thông qua Tổ chức mục đích đặc thù – Special Purpose Vehicle (SPV) – pháp nhân trung gian được thành lập để sở hữu, quản lý và phát hành token cho một dự án bất động sản cụ thể. Trong cấu trúc này:

  • Chủ sở hữu/nhà phát triển bất động sản (Originator) chuyển giao quyền lợi tài chính từ bất động sản (doanh thu bán hoặc dòng tiền cho thuê) sang SPV.
  • SPV sẽ phát hành token đại diện cho quyền lợi kinh tế của dự án bất động sản.
  • Nhà đầu tư mua token từ SPV, qua đó gián tiếp nhận dòng tiền từ hoạt động của bất động sản (tương tự như nhận cổ tức hoặc coupon trái phiếu).

Điểm khác biệt so với chứng khoán hóa truyền thống (securitisation) là token hóa cho phép chia nhỏ lợi ích, giao dịch trực tiếp trên nền tảng số, bỏ qua một số tầng trung gian và tăng tính thanh khoản. Tuy nhiên, điều này cũng đòi hỏi cơ chế pháp lý rõ ràng để bảo vệ nhà đầu tư, nhất là trong trường hợp SPV hoặc dự án gặp rủi ro.

Token hóa bất động sản mở ra một kỷ nguyên mới trong quản lý và phân phối tài sản, với khả năng tăng tính thanh khoản, minh bạch và mở rộng cơ hội tiếp cận vốn. Nghị quyết 05/2025/NQ-CP là bước đi quan trọng đầu tiên, nhưng để thị trường vận hành bền vững, cần tiếp tục hoàn thiện pháp lý. Với sự kết hợp giữa hành lang pháp lý thử nghiệm, nhu cầu thị trường và tiến bộ công nghệ, token hóa bất động sản có tiềm năng trở thành một kênh đầu tư mới, góp phần nâng cao hiệu quả thị trường vốn và tăng sức cạnh tranh của nền kinh tế số Việt Nam.

Nguồn tham khảo

Tuyên bố về trách nhiệm

Nội dung này là sản phẩm của tác giả và không phản ánh quan điểm hay lập trường của Công ty Cổ phần DCF Việt Nam. Ngoài ra, nội dung này không nhằm mục đích tạo mối quan hệ giữa thẩm định viên và khách hàng, không phải là tư vấn/thẩm định giá và không thay thế cho hoạt động tư vấn/thẩm định giá. Các tình huống, tài sản thực tế và cá biệt cần được xem xét với sự tư vấn của thẩm định viên chuyên môn trước khi thực hiện bất kỳ hành động nào liên quan đến chủ đề được đề cập tại đây