THẨM ĐỊNH GIÁ CÔNG TRÌNH XANH – CÁC CHỈ SỐ BỀN VỮNG CẦN LƯU Ý

1. Giới thiệu chung: Làn sóng công trình xanh và nhu cầu về phương pháp Thẩm định giá mới

Hiện tại, cả nước có hơn 559 công trình xanh với tổng diện tích sàn vượt 13 triệu m², đóng góp đáng kể vào mục tiêu giảm thiểu khí thải CO₂.

2. Các Chỉ số Xanh và Chứng nhận: Tích hợp và Trọng số trong Thẩm định giá Tài sản

Nắm vững các chỉ số xanh là nền tảng để thẩm định viên xác định và định lượng các yếu tố bền vững, từ đó phát triển mô hình Thẩm định giá phù hợp. Các chứng nhận phổ biến nhất bao gồm:

Cả ba bộ tiêu chuẩn đều đặt trọng tâm vào hiệu quả năng lượng, tiết kiệm nước và quản lý môi trường – nền tảng của tính bền vững. Chúng kết hợp giữa chỉ số định lượng (tỷ lệ tiết kiệm năng lượng, nước, giảm phát thải carbon) và chỉ số định tính (chất lượng không khí, sức khỏe người sử dụng, khả năng quản lý vận hành), tạo nên cái nhìn toàn diện về giá trị công trình. Điều này cho thấy các chứng chỉ xanh không chỉ phản ánh lợi ích kinh tế từ chi phí vận hành thấp hơn, mà còn lượng hóa được giá trị vô hình về môi trường và xã hội, ngày càng được thị trường và nhà đầu tư coi trọng trong quá trình Thẩm định giá.

Bảng dưới đây tổng hợp các chỉ số quan trọng và tỷ trọng tham khảo (dựa trên các thang điểm phổ biến):

Ngoài ra, bộ tiêu chí LOTUS còn lồng ghép các chỉ số được điều chỉnh phù hợp với khí hậu nhiệt đới và môi trường Việt Nam, cùng với các thực hành quản lý vận hành hiệu quả, làm cho nó trở nên thiết thực và rất phù hợp với các dự án công trình xanh trong nước.

3. Tác động của tính bền vững đến giá trị tài sản

Các đặc điểm bền vững của công trình xanh tạo ra các giá trị kinh tế, xã hội và môi trường, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản:

4. Thẩm định giá công trình xanh: Các phương pháp và thực tiễn áp dụng

Vai trò của các chứng nhận xanh trong Thẩm định giá là cung cấp một khuôn khổ minh bạch và khách quan, tạo cơ sở để thẩm định viên ước tính giá trị vô hình của các yếu tố bền vững. Tuy nhiên, việc Thẩm định giá công trình xanh rất thách thức vì các khía cạnh như hiệu quả năng lượng hay tác động môi trường khó đo lường. Để đảm bảo tính khách quan và chính xác, các phương pháp sau có thể được áp dụng:

5. Thực tiễn Quốc tế và Việt Nam

Các Tiêu chuẩn Thị trường Quốc tế

Nhiều nghiên cứu Quốc tế khẳng định công trình xanh mang lại lợi ích kinh tế đáng kể. Các số liệu này chứng minh rằng chứng nhận xanh không chỉ mang lại lợi thế vận hành mà còn làm tăng đáng kể giá trị và tính thanh khoản của tài sản:

Tại Hoa Kỳ, một nghiên cứu phân tích 20,600 tòa nhà văn phòng cho thấy các tài sản được chứng nhận LEED đạt tỷ lệ thuê cao hơn trung bình khoảng 4%, sau khi kiểm soát các yếu tố vị trí và tuổi đời tòa nhà. Một nghiên cứu khác cũng chỉ ra rằng các văn phòng bền vững có giá thuê cao hơn 7% ở Bắc Mỹ, 10% ở Châu Á - Thái Bình Dương và hơn 11% ở London. Về giá trị tài sản, ghi nhận công trình xanh có giá trị thị trường cao hơn tới 11%, trong khi một nghiên cứu của MIT cho thấy mức tăng khoảng 7%. Ngoài ra, công trình xanh thường được giao dịch nhanh hơn 25% so với các công trình thông thường, đồng thời giảm chi phí vận hành 10–17% trong 5 năm đầu và báo cáo chi phí bảo trì thấp hơn gần 20%.

Động lực Thị trường & Nghiên cứu Điển hình tại Việt Nam

Tại Việt Nam, xu hướng công trình xanh ngày càng rõ nét, được thúc đẩy bởi nhu cầu thị trường mạnh mẽ và cam kết của chủ đầu tư:

Mặc dù chi phí đầu tư ban đầu có thể tăng 5–15%, các dự án xanh thường hoàn vốn trong vòng 4–5 năm thông qua tiết kiệm chi phí vận hành, đồng thời tăng cường danh tiếng, thu hút khách thuê và nhà đầu tư Quốc tế cao cấp, từ đó nâng cao giá trị thị trường của tài sản.

6. Kết luận

Các chứng nhận và chỉ số bền vững không còn chỉ là các tiêu chuẩn kỹ thuật; chúng đang dần trở thành các tiêu chí quyết định đối với giá trị và khả năng cạnh tranh của bất động sản. Để thúc đẩy Thẩm định giá công trình xanh, cần có sự phối đồng bộ:

Cơ quan quản lý nhà nước:

Cần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, ban hành các tiêu chuẩn và hướng dẫn kỹ thuật về thiết kế, xây dựng và vận hành công trình xanh để tạo cơ sở nhất quán cho việc Thẩm định giá. Đồng thời, cần phát triển cơ sở dữ liệu quốc gia, công khai—được cập nhật thường xuyên với thông tin về dự án xanh, chi phí, hiệu suất vận hành và giao dịch—để nâng cao tính minh bạch và độ tin cậy. Chính phủ cũng nên thực hiện các ưu đãi tài chính như miễn giảm thuế, giảm tiền thuê đất và hỗ trợ tín dụng xanh cho các dự án có chứng nhận được công nhận, đi kèm với giám sát chặt chẽ để đảm bảo nguồn vốn ưu đãi đến đúng mục tiêu. Song song đó, việc tăng cường yêu cầu kiểm tra và công khai về mức tiêu thụ năng lượng và phát thải sẽ giúp ngăn chặn hiện tượng "tẩy xanh" (greenwashing), tạo ra môi trường thị trường minh bạch, công bằng và cho phép giá trị bền vững được phản ánh chính xác.

Các thẩm định viên và doanh nghiệp:

Cần chủ động tăng cường năng lực chuyên môn trong Thẩm định giá công trình xanh thông qua đào tạo, cập nhật ESG và làm quen với các chứng nhận quốc tế như LEED, LOTUS và EDGE để đánh giá đúng lợi ích kinh tế và kỹ thuật. Việc áp dụng các công cụ kỹ thuật số—như BIM, mô phỏng hiệu suất năng lượng và phân tích dữ liệu lớn—là cần thiết để xây dựng cơ sở dữ liệu nội bộ, hỗ trợ khả năng so sánh và chuẩn hóa kết quả Thẩm định giá. Các doanh nghiệp cũng nên minh bạch thông tin kỹ thuật và vận hành, đồng thời hợp tác với các đơn vị xác minh độc lập để xác thực các chỉ số xanh, đảm bảo tính khách quan. Về lâu dài, việc chuẩn hóa quy trình Thẩm định giá và xây dựng hướng dẫn chính thức tích hợp ESG đòi hỏi sự tham gia tích cực từ ngành Thẩm định giá, qua đó nâng cao tính chuyên nghiệp, giảm sự chênh lệch kết quả và đóng góp vào một thị trường bất động sản bền vững hơn.

Khi công trình xanh ngày càng trở nên phổ biến, việc áp dụng các phương pháp Thẩm định giá chính xác để phản ánh giá trị bền vững là điều thiết yếu. Việc tích hợp đầy đủ các chỉ số xanh không chỉ cân bằng lợi ích kinh tế với trách nhiệm xã hội mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.