Thế hệ trẻ trong khoảng độ tuổi từ 25 đến 35, đang bước vào giai đoạn quyết định an cư quan trọng nhất trong cuộc đời. Họ không chỉ là lực lượng lao động chủ lực mà còn là nhóm khách hàng tiềm năng hàng đầu trên thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều biến động và giá nhà ở liên tục leo thang, quyết định nên mua hay thuê nhà đã vượt ra khỏi phạm vi lựa chọn chỗ ở đơn thuần, trở thành một chiến lược tài chính dài hạn, ảnh hưởng sâu sắc đến sự ổn định và phong cách sống của thế hệ này
I. BỐI CẢNH VĨ MÔ: PHẢN ÁNH KHOẢNG CÁCH THU NHẬP – GIÁ NHÀ
1.1. Tốc độ tăng giá nhà đáng báo động
Thị trường bất động sản Việt Nam gần đây ghi nhận tốc độ tăng giá đáng báo động. Theo dữ liệu thị trường, giá chào bán trung bình trên toàn quốc đã tăng từ 74 triệu đồng/m² vào quý I/2023 lên 101 triệu đồng/m² vào quý III/2025. Đây là mức tăng khoảng 36% trong chưa đầy ba năm.
Mức tăng này đặc biệt nghiêm trọng tại các đô thị lớn, nơi giá trị tài sản tiếp tục leo thang, vượt xa tốc độ tăng thu nhập cá nhân. Tăng 36% trong thời gian ngắn là mức rất cao. Với thu nhập người lao động chỉ tăng khoảng 8–10%/năm, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập không chỉ nới rộng mà còn tạo ra rào cản tài chính gần như không thể vượt qua đối với thế hệ trẻ. Số liệu thực tế cho thấy thế hệ trẻ hiện cần làm việc và tiết kiệm từ 20 đến 25 năm mới có thể mua nhà. Điều này đặt ra câu hỏi về tính khả thi và bền vững của mục tiêu sở hữu nhà theo cách truyền thống, khi chỉ dựa vào tích lũy thu nhập gần như không còn hiệu quả nếu thiếu nguồn hỗ trợ tài chính đáng kể.
1.2. Phân khúc thị trường và sự lan tỏa theo địa lý
Trong bối cảnh giá tăng, thị trường ghi nhận sự phục hồi mạnh ở một số phân khúc nhu cầu ở thực. Căn hộ dẫn dắt đà phục hồi với mức quan tâm tăng 22%, tiếp theo là nhà riêng 13%. Ngược lại, đất nền—thường mang tính đầu cơ—giảm 11% mức quan tâm. Việc tập trung vào căn hộ và nhà riêng cho thấy nhu cầu ở thực vẫn rất mạnh, nhưng người mua bị giới hạn ngân sách và ưu tiên các loại hình dễ tiếp cận hơn thay vì tài sản đầu cơ.
Hệ quả tự nhiên của giá quá cao tại khu trung tâm là dịch chuyển nhu cầu theo không gian. Mối quan tâm bất động sản đang dần lan tỏa thay vì chỉ tập trung vào Hà Nội và TP.HCM như trước. Cụ thể, mức quan tâm tại Hà Nội giảm 22% so với cùng kỳ 2024, trong khi các tỉnh lân cận nổi lên, khu vực ven đô Hà Nội ghi nhận tăng trưởng 11%. Dịch chuyển này phản ánh áp lực nhân khẩu học mới: giá trung tâm quá cao buộc thế hệ trẻ cân nhắc sống xa hơn, chấp nhận thời gian di chuyển dài hơn để có cơ hội sở hữu nhà. Đây là yếu tố quyết định khi lựa chọn chiến lược mua nhà vùng ven hay tiếp tục thuê gần trung tâm.
1.3. Cấu trúc thị trường cho thuê còn thiếu chuyên nghiệp
Dù xu hướng thuê gia tăng, thị trường cho thuê Việt Nam vẫn tồn tại hạn chế cơ bản. Phần lớn nguồn cung cho thuê hiện do cá nhân sở hữu và tự quản, thiếu sự tham gia của các nhà phát triển chuyên nghiệp theo mô hình “build-to-rent”. Sự thiếu vắng này tạo ra khoảng trống lớn về chất lượng dịch vụ, minh bạch hợp đồng và ổn định giá. Đây là “đất màu mỡ” cho các mô hình cho thuê hiện đại, chuyên nghiệp, cung cấp dịch vụ trọn gói. Các mô hình như Co-living và Căn hộ dịch vụ nổi lên để đáp ứng nhu cầu của thế hệ trẻ—nhóm ưu tiên tiện ích, cộng đồng và quản lý bài bản. Sự phát triển của các mô hình này là phản ứng trực tiếp trước những bất cập của thị trường cho thuê truyền thống.
II. PHÂN TÍCH TÂM LÝ VÀ CHIẾN LƯỢC TÀI CHÍNH CỦA THẾ HỆ TRẺ
2.1. Ưu tiên linh hoạt: Giá trị của tự do
Thế hệ trẻ lớn lên cùng công nghệ, đề cao sự tiện lợi, minh bạch và đặc biệt là tự do. Trong bối cảnh kinh tế biến động, việc ràng buộc vào khoản nợ dài hạn hàng chục năm thường bị xem như cảm giác “mắc kẹt” về tài chính và địa lý. Áp lực tâm lý này là chi phí vô hình nhưng đáng kể, có thể khiến họ bỏ lỡ cơ hội nghề nghiệp hoặc không dễ dàng chuyển nơi sống. Vì vậy, sức hấp dẫn của các lựa chọn thuê linh hoạt (kỳ hạn 1–5 năm) tăng mạnh. Khi ra quyết định, họ tối đa hóa việc dùng công nghệ: tìm kiếm trên nền tảng trực tuyến, tham quan ảo, phân tích dữ liệu giá minh bạch trước khi quyết định.
2.2. Khung rủi ro tài chính cá nhân khi mua sớm
Quyết định mua nhà sớm tiềm ẩn nhiều rủi ro tài chính cá nhân, đặc biệt khi dùng đòn bẩy lớn. Rủi ro lớn nhất là biến động vĩ mô: nếu lãi vay tăng đột ngột hoặc rủi ro mất việc (nhất là lúc kinh tế bất ổn), áp lực trả nợ có thể vượt ngưỡng chịu đựng, thậm chí mất tài sản. Thêm vào đó, nếu mua ở khu vực thiếu tiềm năng, giá trị bất động sản có thể suy giảm, bào mòn tài sản ròng. Để an toàn, đánh giá khả năng chi trả là bắt buộc. Khuyến nghị phổ biến: tổng chi nhà ở hàng tháng (gốc+lãi) không vượt ngưỡng an toàn 30–40% tổng thu nhập tháng. Dù thu nhập ổn định, vay vượt ngưỡng này là thiếu khôn ngoan vì làm giảm độ linh hoạt dòng tiền trước các cú sốc bất ngờ.
2.3. Tư duy đầu tư đa dạng hóa
Thế hệ trẻ hiện đại đang thay đổi tư duy, không đặt bất động sản là tài sản đầu tư số một—đặc biệt ở giai đoạn tích lũy vốn ban đầu. Xu hướng này ủng hộ chiến lược tài chính “Thuê và Đầu tư (Rent and Invest)”. Bằng cách thuê, họ chấp nhận chi phí thuê (chi phí chìm) để đổi lấy tính thanh khoản cao hơn và khả năng sinh lời từ khoản vốn lẽ ra dùng cho tiền đặt cọc, chi phí bảo trì nhà. Mục tiêu là độc lập tài chính thông qua đa dạng hóa danh mục, thay vì bị “trói” vào tài sản cố định thanh khoản thấp và đòi hỏi đòn bẩy cao.
III. XU HƯỚNG MỚI: CĂN HỘ DỊCH VỤ VÀ MÔ HÌNH CO-LIVING – GIẢI PHÁP NHÀ Ở TỐI ƯU
3.1. Co-living: Giải pháp cho lối sống tối giản và kết nối
Trước áp lực giá nhà và nhu cầu linh hoạt, các mô hình mới như Co-living trở thành xu hướng được ưa chuộng trong nhóm trẻ và Millennials. Nhóm này—gồm sinh viên, người đi làm trẻ, digital nomads—tìm kiếm chỗ ở hợp túi tiền gần nơi làm hoặc trung tâm, đồng thời mong muốn không gian thoải mái, thúc đẩy kết nối xã hội. So với ký túc xá hay phòng thuê truyền thống, Co-living hấp dẫn hơn nhờ tính trọn gói, phòng có sẵn nội thất, hợp đồng linh hoạt theo cá nhân, và quan trọng nhất là khuyến khích tương tác, hợp tác, hình thành cộng đồng.
3.2. Thị trường căn hộ dịch vụ phân khúc trung cấp tại Việt Nam
Phân khúc căn hộ dịch vụ giá vừa túi tiền bùng nổ tại các thành phố lớn trong 2 năm qua, đặc biệt ở TP.HCM. Chủ đầu tư nhìn thấy cơ hội lớn khi khai thác tài sản sẵn có, hoàn thiện nội thất hiện đại và chuyển đổi thành căn hộ dịch vụ thay vì xây mới tốn kém. Giá thuê trung bình khoảng 500 USD/tháng, hướng tới nhóm khách trẻ có thu nhập khá và “rành” công nghệ. Các chuỗi này phát triển mô hình “smart home”, giúp cư dân sử dụng tiện ích như giặt ủi, dọn phòng, gọi đồ ăn/đồ uống và thanh toán không tiền mặt qua ứng dụng. Tỉ lệ lấp đầy trên 90% ở một số đơn vị là bằng chứng rõ về nhu cầu mạnh đối với dịch vụ cho thuê chuyên nghiệp, chất lượng cao—cho thấy thế hệ trẻ sẵn sàng trả tiền cho sự tiện nghi, dịch vụ và linh hoạt, giảm áp lực tài chính dài hạn nhưng vẫn đảm bảo riêng tư và thoải mái.
So sánh các mô hình nhà ở
| Tiêu chí | Mua nhà | Thuê truyền thống | Căn hộ dịch vụ/Co-living |
|---|---|---|---|
| Cam kết tài chính | Dài hạn (20+ năm), ràng buộc cao | Ngắn hạn (1–2 năm), linh hoạt | Ngắn/Trung hạn (1–5 năm), rất linh hoạt |
| Vốn ban đầu | Rất cao (đặt cọc 30–50%, chi phí giao dịch) | Thấp (cọc 1–2 tháng) | Thấp (cọc + phí dịch vụ) |
| Chất lượng dịch vụ | Tự quản, rủi ro bảo trì | Thấp, phụ thuộc chủ nhà cá nhân | Cao, dịch vụ trọn gói (Smart Home, dọn dẹp) |
| Cơ hội cộng đồng | Thấp | Thấp | Rất cao, thúc đẩy kết nối xã hội |
| Rủi ro tài sản | Biến động giá, khấu hao nếu chọn sai vị trí | Thấp (rủi ro tăng giá thuê) | Thấp (rủi ro tăng giá thuê) |
IV. QUẢN TRỊ RỦI RO VÀ VAI TRÒ THIẾT YẾU CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ
4.1. Thẩm định giá: Công cụ bảo vệ tài chính cho người mua
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phức tạp, thẩm định giá trở thành công cụ then chốt để quản trị rủi ro tài chính cá nhân. Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị tiền tệ của tài sản cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định. Vai trò cốt lõi là xác định giá trị thực dựa trên các yếu tố khách quan như vị trí, diện tích, hiện trạng xây dựng, tiện ích xung quanh và xu hướng thị trường—đảm bảo minh bạch, công bằng trong giao dịch. Quan trọng hơn, thẩm định giúp người mua tránh trả vượt giá trị thị trường. Đây là bước quản trị rủi ro không thể thiếu khi dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà.
4.2. Thẩm định giá trong quyết định cho thuê
Với cá nhân/tổ chức sở hữu bất động sản và cân nhắc chiến lược cho thuê, thẩm định giá cho thuê là thực hành kinh doanh phổ biến giúp xác định mức giá hợp lý—tránh định giá quá cao hoặc quá thấp so với thị trường, tối đa hóa lợi nhuận cho chủ sở hữu. Các yếu tố ảnh hưởng giá thuê được phân tích gồm: vị trí địa lý, diện tích, thiết kế, hiện trạng, và tiện ích đi kèm (bãi đỗ xe, hồ bơi, an ninh…).
V. KHUNG RA QUYẾT ĐỊNH CHIẾN LƯỢC CÁ NHÂN HÓA
Quyết định nhà ở của thế hệ trẻ là bài toán cân bằng phức tạp giữa năng lực tài chính, rủi ro thị trường và mục tiêu phong cách sống. Không có một đáp án “phù hợp cho tất cả”; thay vào đó cần áp dụng khung ra quyết định chiến lược mang tính cá nhân hóa:
Kịch bản 1: Chiến lược thuê (phân khúc đa số)
- Điều kiện: Thu nhập chưa đạt đỉnh hoặc có xu hướng thay đổi nơi ở; ưu tiên linh hoạt nghề nghiệp; không muốn gánh nợ quá lớn (vượt ngưỡng 40% thu nhập).
- Khuyến nghị: Ưu tiên mô hình thuê chất lượng như Co-living hoặc Căn hộ dịch vụ. Quan trọng nhất, triển khai chiến lược “Thuê và Đầu tư”, tận dụng vốn lẽ ra đặt cọc để đầu tư vào các kênh thanh khoản cao hơn.
Kịch bản 2: Chiến lược mua có cân nhắc (phân khúc tài chính mạnh)
- Điều kiện: Thu nhập rất ổn định; chi phí nhà ở hằng tháng trong ngưỡng an toàn (30–40% thu nhập); kế hoạch an cư dài hạn tại một địa điểm cụ thể.
- Khuyến nghị quản trị rủi ro: Chỉ nên mua các dự án pháp lý minh bạch và tham vấn đơn vị tư vấn/thẩm định giá chuyên nghiệp, uy tín để xác định giá trị thực của tài sản—tránh trả quá giá và giảm thiểu rủi ro tài chính.
DCF Việt Nam
Về chúng tôi, DCF Việt Nam được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá do Bộ Tài Chính cấp số 130/TĐG và được chứng nhận chất lượng dịch vụ bởi Viện Thẩm định giá Hoàng gia Anh (RICS - Regulated Firm No. 791845), với hơn 12 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Chúng tôi tự hào là đơn vị tiên phong trong việc áp dụng quy trình và tiêu chuẩn quốc tế, giúp khách hàng đảm bảo tính minh bạch, chính xác và tuân thủ pháp lý trong mọi giao dịch, đồng thời, kết quả thẩm định giá được công nhận không chỉ tại Việt Nam mà còn trên các thị trường toàn cầu.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Gold Season: Quyết định tài chính thông minh – Mua hay Thuê.
- HTLand: Xu hướng bất động sản của Gen Z năm 2025.
- Báo Mới: Giá nhà bình quân toàn quốc vượt 100 triệu/m2.
- Kinh Tế Đô Thị: Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng.
- Báo Lao Động: Người trẻ cần 20–25 năm để mua nhà.
- Coliving.com: 12 không gian co-living hàng đầu tại Việt Nam.
TUYÊN BỐ VỀ TRÁCH NHIỆM
Nội dung này là sản phẩm của tác giả và không phản ánh quan điểm hay lập trường của Công ty Cổ phần DCF Việt Nam. Ngoài ra, nội dung này không nhằm mục đích tạo mối quan hệ giữa thẩm định viên và khách hàng, không phải là tư vấn/thẩm định giá và không thay thế cho hoạt động tư vấn/thẩm định giá. Các tình huống, tài sản thực tế và cá biệt cần được xem xét với sự tư vấn của thẩm định viên chuyên môn trước khi thực hiện bất kỳ hành động nào liên quan đến chủ đề được đề cập tại đây.
