GIẢM PHÁT THẢI – TĂNG SỨC HÚT QUỐC TẾ CHO BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI

Giới Thiệu

Theo Báo cáo IPCC AR6, WGIII (2022/2023), ngành xây dựng và bất động sản chiếm khoảng 40% tổng lượng phát thải CO₂ toàn cầu liên quan đến năng lượng và các quy trình công nghiệp. Trong đó, Embodied Carbon—lượng phát thải từ vật liệu xây dựng, sản xuất xi măng, thép, vận chuyển và thi công—chiếm xấp xỉ 18% tổng lượng phát thải CO₂ của ngành.

Báo cáo của UNEP, Building Materials and the Climate: Constructing a New Future (2023), cũng xác nhận rằng ngành công nghiệp vật liệu xây dựng là một trong những nguồn phát thải lớn nhất, với xi măng, thép và nhôm đóng góp đáng kể vào Embodied Carbon.

Về cam kết quốc tế, tại COP26, Việt Nam đã chính thức cam kết đạt mục tiêu Net Zero vào năm 2050. Song song đó, các cơ chế như EU Taxonomy và Cơ chế Điều chỉnh Biên giới Carbon hay gọi quen thuộc là Thuế Carbon (CBAM – Carbon Border Adjustment Mechanism) đang được thúc đẩy, đồng nghĩa với việc các dự án bất động sản thương mại không chú trọng đến ESG sẽ ngày càng khó tiếp cận thị trường vốn quốc tế.

Do đó, tương lai của bất động sản thương mại tại Việt Nam phải xem giảm phát thải carbon không chỉ là biện pháp tối ưu hóa trong giai đoạn vận hành (điện, nước, HVAC, chiếu sáng, v.v.), mà là một quá trình bắt đầu ngay từ giai đoạn thiết kế và xây dựng—bởi các vật liệu truyền thống như xi măng và thép là những tác nhân chính gây ra Embodied Carbon.

Giảm carbon không còn là một lựa chọn để đơn thuần “đánh bóng hồ sơ ESG”; nó đã trở thành vấn đề sống còn đối với bất động sản thương mại Việt Nam. Sự chuyển dịch này là cần thiết để ngành duy trì tính cạnh tranh so với các đối thủ quốc tế, đặc biệt trong ASEAN. Hơn nữa, việc đảm bảo phát thải carbon thấp còn giúp chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận FDI và tín dụng xanh hơn, phù hợp với các khuôn khổ chính sách và thị trường vốn quốc tế và thị trường vốn đang ưu tiên các tài sản carbon thấp.

Phát Thải Carbon trong Bất Động Sản Thương Mại – Nguồn gốc và Thách Thức tại Việt Nam

Phát thải carbon trong bất động sản thương mại được chia thành hai loại chính: Embodied Carbon (phát thải từ vật liệu và quy trình xây dựng) và Operational Carbon (phát thải trong giai đoạn hoạt động). Embodied Carbon phát sinh từ sản xuất xi măng, thép, kính, vận chuyển và thi công tại chỗ; trong khi Operational Carbon được tạo ra liên tục trong suốt vòng đời của tòa nhà, chủ yếu từ hệ thống điện, nước, HVAC và chiếu sáng. Theo World Green Building Council, phát thải vận hành chiếm khoảng 28% phát thải liên quan đến năng lượng toàn cầu, trong khi Embodied Carbon chiếm khoảng 11%.

Đối với các tòa nhà thương mại mới được thiết kế và vận hành hiệu quả, phát thải vận hành có thể giảm đáng kể thông qua công nghệ tiết kiệm năng lượng. Tuy nhiên, khi phát thải vận hành giảm, tỷ trọng của Embodied Carbon trong tổng vòng đời lại tăng—lên tới 40–50% tổng phát thải của một tòa nhà (Lützkendorf et al., 2022, Tạp chí Buildings and Cities). Điều này cho thấy ngay cả khi một tòa nhà đạt tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng, nếu vật liệu có cường độ carbon cao, tổng phát thải vòng đời vẫn ở mức cao, làm suy yếu mục tiêu giảm carbon.

Thách Thức tại Việt Nam

Tại Việt Nam, thách thức này đặc biệt gay gắt. Xi măng sản xuất trong nước phát thải trung bình 725–750 kg CO₂ trên mỗi tấn, cao hơn mức trung bình toàn cầu. Ngành thép cũng phụ thuộc nhiều vào công nghệ công nghệ lò cao – lò thổi truyền thống, có cường độ phát thải cao hơn nhiều so với công nghệ lò điện hồ quang phổ biến ở các quốc gia phát triển. Hơn nữa, nhiều dự án bất động sản thương mại chưa thực hiện đánh giá vòng đời carbon (LCA), dẫn đến thiếu minh bạch cho nhà đầu tư và khách thuê trong việc đánh giá tác động môi trường.

Về mặt chính sách, Việt Nam chỉ đang ở giai đoạn thí điểm hệ thống giao dịch phát thải, trong khi vẫn chưa có thuế carbon hay cơ chế ưu đãi mạnh mẽ cho các tòa nhà carbon thấp. Kết quả là các chủ đầu tư thiếu động lực tài chính để lựa chọn vật liệu và công nghệ xanh. Ngoài ra, việc áp dụng vật liệu xanh đòi hỏi chuyên môn thiết kế, thi công và quản lý dự án cao cấp, điều này chưa phổ biến rộng rãi trong ngành xây dựng Việt Nam.

Các Cơ Chế Giảm Phát Thải Carbon trong Bất Động Sản Thương Mại

Giảm phát thải carbon không chỉ là mục tiêu kỹ thuật mà còn là chiến lược kinh doanh quan trọng giúp tăng sức hấp dẫn của tòa nhà đối với khách thuê và nhà đầu tư nước ngoài. Các cơ chế giảm thiểu có thể được thực hiện qua ba trụ cột chính: thiết kế/xây dựng, vận hành và quản lý vòng đời.

Nghiên Cứu Điển Hình – Thực Tiễn Quốc Tế

Nghiên Cứu Điển Hình – Tòa Nhà Keppel Bay, Singapore

Keppel Bay Tower trở thành tòa nhà thương mại net-zero energy đầu tiên của Singapore vào năm 2020. Thay vì phá dỡ và xây mới, chủ đầu tư lựa chọn giải pháp tái sử dụng kết cấu chính và vật liệu hiện hữu, qua đó giữ lại phần lớn embodied carbon vốn chiếm tới 30–40% tổng vòng đời phát thải của một tòa nhà thương mại. Nhờ áp dụng mô hình “kinh tế tuần hoàn” trong xây dựng – từ tái sử dụng thép, bê tông cho đến nâng cấp hệ thống cơ điện (M&E) – dự án đã giảm hàng chục nghìn tấn CO₂ so với kịch bản xây mới. Đồng thời, việc bổ sung công nghệ tiết kiệm năng lượng như hệ thống HVAC hiệu suất cao, chiếu sáng LED và cảm biến thông minh giúp tòa nhà cắt giảm thêm khoảng 20% mức tiêu thụ điện năng so với chuẩn thông thường.

Dự án đã tránh được hàng chục nghìn tấn phát thải CO₂ so với kịch bản xây dựng công trình mới. Keppel Bay Tower đã thành công trong việc cải thiện tỷ lệ lấp đầy, tăng giá thuê và thu hút vốn FDI, chứng minh rằng thực hành tính toán dấu chân carbon kết hợp kinh tế tuần hoàn tạo ra giá trị gia tăng bền vững.

Thuế Carbon trong Bất Động Sản Thương Mại

Cơ chế Điều chỉnh Biên giới Carbon (CBAM) của EU đang được đẩy mạnh. Trong trung và dài hạn, thuế carbon nội địa hoặc hệ thống tín chỉ carbon sẽ sớm trở thành một cấu phần chi phí bắt buộc tại Việt Nam.

Các dự án sử dụng vật liệu xanh có thể phải đối mặt với chi phí đầu tư ban đầu cao hơn, nhưng chúng tránh được rủi ro biến động thuế carbon, dễ dàng đạt chứng nhận xanh hơn, thu hút khách thuê quốc tế và tiếp cận vốn FDI. Ngược lại, các tòa nhà phụ thuộc vào vật liệu phát thải cao có nguy cơ mất đi sự hấp dẫn đối với khách thuê toàn cầu.