Xét một cách tổng thể, thị trường bất động sản dành cho người cao tuổi tại Việt Nam đang chịu tác động bởi nhiều yếu tố thúc đẩy, bao gồm xu hướng già hóa dân số nhanh chóng, sự thay đổi trong cấu trúc gia đình truyền thống và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Tuy nhiên, phân khúc này vẫn chưa hình thành rõ ràng như một thị trường độc lập có tính thanh khoản và khả năng đầu tư.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Việt Nam chính thức bước vào giai đoạn già hóa từ năm 2011 và dự kiến trở thành xã hội già vào năm 2036. Đáng chú ý, thời gian chuyển đổi từ “xã hội già hóa” sang “xã hội già” của Việt Nam chỉ khoảng 20 – 25 năm, nhanh hơn đáng kể so với Nhật Bản (mất 37 năm) hay các quốc gia châu Âu trước đây (thường mất 85 – 115 năm), đặt ra áp lực lớn lên hệ thống an sinh xã hội cũng như hạ tầng chăm sóc dài hạn.

Song song với đó, sự thay đổi trong cấu trúc gia đình từ mô hình đa thế hệ sang gia đình hạt nhân đang làm suy giảm vai trò chăm sóc truyền thống. Người cao tuổi ngày càng có xu hướng sống độc lập hơn, đặc biệt tại các đô thị lớn. Đây chính là nền tảng hình thành nhu cầu đối với các mô hình nhà ở chuyên biệt, bao gồm các dạng nhà ở cho người cao tuổi, nhà hưu trí hoặc các cơ sở chăm sóc dài hạn

Tuy nhiên, mặc dù nhu cầu đang dần rõ rệt, thị trường lại chưa phát triển tương xứng. Nguyên nhân không chỉ nằm ở yếu tố thu nhập, mà còn nằm ở cấu trúc pháp lý và cách thị trường được định nghĩa.

Hệ thống lương hưu tại Việt Nam có thể được phân tích theo cấu trúc ba tầng theo thông lệ quốc tế, tuy nhiên mức độ phát triển và hiệu quả của từng tầng có sự chênh lệch đáng kể, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người cao tuổi đối với các sản phẩm nhà ở chuyên biệt.

Tầng thứ nhất là tầng an sinh xã hội, mang tính phi đóng góp, bao gồm trợ cấp xã hội và trợ cấp hưu trí xã hội theo quy định tại các Nghị định 20/2021/NĐ-CP, Nghị định 76/2024/NĐ-CP và Nghị định 176/2025/NĐ-CP. Nhóm đối tượng thụ hưởng chủ yếu là người cao tuổi thuộc hộ nghèo, không có lương hưu, không có nguồn trợ cấp nào khác và không có người phụng dưỡng. Mức chuẩn trợ cấp hiện nay là khoảng 500.000 đồng mỗi tháng, chỉ tương đương khoảng 22,7% chuẩn nghèo khu vực nông thôn và 17,8% chuẩn nghèo khu vực đô thị, đồng thời là mức thấp nhất trong toàn bộ hệ thống an sinh. Theo dự báo của Bộ Y tế, số lượng người cao tuổi được hưởng trợ cấp hưu trí xã hội hằng tháng vào khoảng 1,5 triệu người, tương đương khoảng 10% tổng số người cao tuổi. Điều này cho thấy tầng an sinh xã hội tại Việt Nam có vai trò quan trọng trong việc giảm nghèo, nhưng không có ý nghĩa trong việc tạo ra nguồn thu nhập đủ để tham gia vào các dịch vụ nhà ở hoặc chăm sóc chuyên biệt.

Tầng thứ hai là hệ thống hưu trí bắt buộc, đóng vai trò là nguồn thu nhập chính đối với nhóm người cao tuổi có tham gia bảo hiểm xã hội trong thời gian làm việc. Hệ thống này được thiết kế theo cơ chế defined benefit (DB), nghĩa là lương hưu được chi trả hàng tháng theo một công thức xác định dựa trên thời gian đóng và mức tiền lương đóng bảo hiểm, đồng thời vận hành theo nguyên tắc pay-as-you-go (PAYG), tức là thế hệ đang làm việc đóng góp để chi trả cho thế hệ đã nghỉ hưu. Tại Việt Nam, hiện có khoảng 2,7 triệu người cao tuổi đang hưởng lương hưu và trợ cấp bảo hiểm xã hội hằng tháng, với mức lương hưu bình quân vào khoảng 6,2 triệu đồng mỗi tháng (thống kê đến tháng 12/2024). Nếu so sánh tương đối, mức lương hưu này tương đương khoảng 63,2% GDP bình quân đầu người, cao hơn đáng kể so với nhiều quốc gia trong khu vực, nơi tỷ lệ này thường chỉ dao động trong khoảng 3% đến 13%. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng sự so sánh này mang tính tham khảo do sự khác biệt về loại hình hệ thống hưu trí giữa các quốc gia, bao gồm các mô hình như Defined Benefit, Defined Contribution, Social Pension, Hybrid hoặc Notional Defined Contribution. Quan trọng hơn, do cách tính lương hưu tại Việt Nam dựa trên mức lương đóng bảo hiểm trong các giai đoạn nhất định, mức lương tuyệt đối vẫn ở mức thấp, đặc biệt khi đặt trong tương quan với chi phí sinh hoạt và chi phí dịch vụ chăm sóc người cao tuổi ngày càng gia tăng.

Tầng thứ ba là hệ thống hưu trí tự nguyện, bao gồm bảo hiểm hưu trí tự nguyện, tiết kiệm cá nhân và các hình thức đầu tư tài sản, đóng vai trò bổ sung cho hai tầng còn lại. Tuy nhiên, tầng này chưa phát triển tại Việt Nam do phụ thuộc lớn vào mức thu nhập và nhận thức tài chính của người dân, trong khi phần lớn người lao động vẫn chưa có khả năng tích lũy dài hạn hoặc chưa có thói quen tham gia các sản phẩm tài chính hưu trí. Kết hợp cả ba tầng, có thể thấy tổng thu nhập sau nghỉ hưu của người cao tuổi tại Việt Nam vẫn ở mức tương đối thấp, đặc biệt đối với đại đa số không thuộc nhóm có lương hưu ổn định. Điều này dẫn đến một hệ quả trực tiếp đối với thị trường bất động sản người cao tuổi, khi khả năng chi trả cho các sản phẩm này bị hạn chế đáng kể, qua đó làm thu hẹp quy mô thị trường và ảnh hưởng đến tính khả thi của các mô hình đầu tư trong giai đoạn hiện tại.

Trong bối cảnh hệ thống lương hưu của Việt Nam khi so sánh với các quốc gia ASEAN có thể cho thấy một số chỉ số tương đối cao, thì khi đi vào thực tế chi phí sinh hoạt, đặc biệt là chi phí liên quan đến nhà ở và chăm sóc cho người cao tuổi, bức tranh lại hoàn toàn khác. Một trong những rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của thị trường bất động sản người cao tuổi tại Việt Nam hiện nay chính là khoảng cách đáng kể giữa thu nhập sau nghỉ hưu và chi phí dịch vụ thực tế. Hiện nay, chi phí tại các cơ sở dưỡng lão dao động từ 8 đến 12 triệu đồng mỗi tháng đối với phân khúc cơ bản, từ 15 đến 25 triệu đồng đối với phân khúc trung cấp và có thể lên tới 30 đến 40 triệu đồng mỗi tháng ở phân khúc cao cấp. Khi so sánh với mức lương hưu bình quân khoảng 6,2 triệu đồng mỗi tháng, có thể thấy rõ rằng chi phí này vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người cao tuổi.

Không chỉ dừng lại ở các cơ sở dưỡng lão, vấn đề chi phí còn đặt ra đối với các mô hình nhà ở dành riêng cho người cao tuổi, đặc biệt là các sản phẩm dạng căn hộ hoặc khu dân cư chuyên biệt. Mặc dù thị trường Việt Nam chưa hình thành rõ ràng phân khúc này, nhưng nếu tham chiếu từ các mô hình tương tự như căn hộ dịch vụ hoặc các dự án thí điểm, mức giá thuê hoặc chi phí sở hữu cũng không thấp hơn đáng kể so với các cơ sở dưỡng lão trung cấp. Điều này đồng nghĩa với việc ngay cả các sản phẩm nhà ở không bao gồm chăm sóc y tế nhưng có tiện ích hỗ trợ người cao tuổi vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của đa số người dân, đặc biệt là nhóm không có tích lũy tài chính đáng kể.

Hệ quả của cấu trúc chi phí này là thị trường bất động sản người cao tuổi tại Việt Nam hiện chỉ phục vụ được một nhóm nhỏ dân cư có thu nhập cao, trong khi phần lớn nhu cầu tiềm năng vẫn chưa được đáp ứng. Đây là biểu hiện rõ của “khoảng trống trung bình”, khi người cao tuổi có nhu cầu thực về nhà ở phù hợp nhưng bị kẹt giữa một bên là hệ thống lương hưu chưa đủ mạnh và một bên là chi phí dịch vụ được định vị ở phân khúc cao hơn để đảm bảo hiệu quả vận hành. So sánh với một số quốc gia trong khu vực như Thái Lan, nơi chi phí dịch vụ được điều chỉnh phù hợp hơn với thu nhập trung bình, có thể thấy Việt Nam đang gặp phải tình trạng chi phí bị đẩy lên do quy mô thị trường nhỏ và thiếu chuẩn hóa, khiến các mô hình trung cấp khó phát triển và hạn chế khả năng mở rộng thị trường. Sự mâu thuẫn này phản ánh các thị trường giai đoạn đầu, chẳng hạn như Trung Quốc, đang phải vật lộn với các vấn đề tương tự về khả năng chi trả và tiếp cận.

Bên cạnh đó, quy hoạch đất đai hiện nay cũng chưa xác định rõ quỹ đất dành riêng cho các cơ sở chăm sóc người cao tuổi, khiến các dự án này gần như “vô hình” trong quy hoạch phát triển đô thị và nông thôn. Nhiều địa phương chưa có tiêu chí cụ thể để xét duyệt hoặc kêu gọi đầu tư vào lĩnh vực này. Đồng thời, Việt Nam cũng chưa xây dựng được một hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn vận hành và đạo đức nghề nghiệp riêng cho lĩnh vực chăm sóc người cao tuổi. Các cơ sở hiện vận hành theo nhiều mô hình khác nhau, nhưng thiếu quy chuẩn về thiết kế, nhân sự, quy trình chăm sóc và bảo vệ quyền lợi người cao tuổi, dẫn đến chất lượng dịch vụ không đồng đều và tiềm ẩn rủi ro về an toàn và nhân phẩm. Tất cả những yếu tố này cho thấy một thực tế rõ ràng rằng, dù đã có nhiều quy định liên quan, Việt Nam vẫn chưa hình thành được một khung pháp lý hoàn chỉnh để phát triển bất động sản cho người cao tuổi như một phân khúc bất động sản độc lập.

Khi so sánh với các quốc gia đã đi trước trong quá trình già hóa dân số như Nhật Bản và Hoa Kỳ, có thể thấy sự khác biệt mang tính nền tảng không chỉ nằm ở mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật, mà còn ở cách các quốc gia này định vị bất động sản người cao tuổi như một phần của cấu trúc thị trường, thay vì chỉ là một dịch vụ an sinh xã hội. Tại Nhật Bản, hệ thống pháp lý liên quan đến người cao tuổi được xây dựng theo hướng tích hợp và có tính chiến lược dài hạn, bắt đầu từ Luật Cơ bản về các biện pháp đối phó với xã hội già hóa (Basic Act on Measures for the Aging Society, năm 1995). Luật này không chỉ đưa ra các định hướng tổng thể về việc làm, thu nhập, y tế, phúc lợi và môi trường sống, mà còn thiết lập cơ chế quản lý thông qua Hội đồng Chính sách Xã hội Già hóa. Điều này cho thấy vấn đề người cao tuổi không được xử lý rời rạc theo từng lĩnh vực, mà được tiếp cận như một chiến lược quốc gia có tính liên ngành.

Trên nền tảng đó, Nhật Bản tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông qua Luật Bảo hiểm Chăm sóc Dài hạn (Long-Term Care Insurance Act, năm 1997), thiết lập một cơ chế tài chính bền vững nhằm chi trả cho các dịch vụ chăm sóc người cao tuổi. Hệ thống này quy định rõ đối tượng được bảo hiểm, quy trình đánh giá mức độ phụ thuộc, cũng như phân loại các nhóm dịch vụ. Người sử dụng dịch vụ chỉ phải đồng chi trả một phần chi phí (thường khoảng 10-30%), phần còn lại được chi trả từ quỹ bảo hiểm. Cơ chế này cho phép người cao tuổi tiếp cận dịch vụ chăm sóc với mức đồng chi trả hợp lý, từ đó tạo ra nguồn cầu ổn định cho thị trường.

Đặc biệt, Nhật Bản đã xây dựng một khung pháp lý chuyên biệt liên quan trực tiếp đến bất động sản thông qua Luật về Đảm bảo ổn định cư trú cho người cao tuổi (Act on Stable Supply of Residences for the Elderly, năm 2001). Luật này định nghĩa rõ loại hình “nhà ở cho người cao tuổi có kèm dịch vụ” như một sản phẩm bất động sản riêng biệt, kết hợp giữa chức năng nhà ở và các dịch vụ hỗ trợ thiết yếu. Các dự án thuộc loại hình này phải đăng ký với chính quyền, đáp ứng tiêu chuẩn thiết kế không rào cản, đồng thời cung cấp các dịch vụ bắt buộc như xác nhận tình trạng an toàn và tư vấn đời sống. Bên cạnh đó, các quy định về hợp đồng thuê trọn đời và minh bạch tài chính giúp bảo vệ quyền lợi người sử dụng và tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Nhờ sự kết hợp giữa pháp lý, tài chính và tiêu chuẩn hóa, Nhật Bản đã hình thành một hệ sinh thái bất động sản cho người cao tuổi hoàn chỉnh với nhiều loại hình từ nhà ở có dịch vụ đến các cơ sở chăm sóc chuyên sâu.

Trong khi đó, tại Hoa Kỳ, hệ thống pháp luật liên quan đến người cao tuổi và nhà ở không được tập trung trong một đạo luật duy nhất, nhưng lại được phát triển theo hướng phân tầng và chuyên môn hóa cao. Nền tảng của hệ thống này bắt đầu từ Đạo luật Người cao tuổi Hoa Kỳ (Older Americans Act, năm 1965), nhằm thiết lập các chương trình hỗ trợ toàn diện cho người cao tuổi. Song song với đó, Đạo luật Nhà ở Công bằng (Fair Housing Act, năm 1968, được sửa đổi) và Đạo luật Nhà ở cho người cao tuổi (Housing for Older Persons Act, năm 1995) đã định nghĩa rõ khái niệm nhà ở dành cho người cao tuổi, bao gồm các khu nhà ở dành riêng cho người từ 62 tuổi trở lên hoặc các cộng đồng 55+ với các điều kiện vận hành cụ thể.

Một đặc điểm nổi bật của thị trường Hoa Kỳ là việc phân loại rõ ràng các loại hình bất động sản người cao tuổi theo mức độ chăm sóc. Mỗi loại hình này được điều chỉnh bởi các quy định và cơ chế cấp phép khác nhau. Cụ thể, các cơ sở nhà ở có hỗ trợ sinh hoạt phải được cấp phép bởi cơ quan quản lý cấp bang, với các yêu cầu chi tiết về nhân sự, tỷ lệ chăm sóc, an toàn và quyền cư dân. Trong khi đó, các cơ sở chăm sóc điều dưỡng chịu sự giám sát chặt chẽ của Trung tâm Dịch vụ Medicare và Medicaid (Centers for Medicare & Medicaid Services – CMS), với hệ thống tiêu chuẩn liên bang nghiêm ngặt và yêu cầu chứng nhận bắt buộc. Ngược lại, mô hình nhà ở độc lập được xem là một dạng bất động sản nhà ở thuần túy, vận hành tương tự căn hộ dịch vụ, không yêu cầu giấy phép y tế nhưng vẫn phải tuân thủ các quy định về nhà ở và thiết kế tiếp cận

Chính sự phân loại rõ ràng, cùng hệ thống pháp lý đa tầng và cơ chế tài chính hỗ trợ, đã giúp Hoa Kỳ hình thành một thị trường bất động sản người cao tuổi phát triển mạnh. Với hơn 30.000 cơ sở nhà ở có hỗ trợ sinh hoạt và hệ thống giám sát chặt chẽ, thị trường này đạt mức thanh khoản cao, đồng thời cho phép các kênh đầu tư như quỹ tín thác bất động sản (REITs) vận hành hiệu quả với các chỉ số như tỷ suất sinh lời được chuẩn hóa và minh bạch.

Khi đặt trong tương quan so sánh, có thể thấy rằng điểm khác biệt lớn nhất của Việt Nam không chỉ là thiếu quy định, mà là chưa có một cách tiếp cận pháp lý đủ rõ ràng để kết nối giữa nhà ở, dịch vụ chăm sóc và thị trường tài chính. So với Nhật hay Mỹ, Việt Nam hiện vẫn đang dừng ở giai đoạn phát triển hệ thống an sinh xã hội, chưa chuyển dịch sang mô hình thị trường hóa đối với bất động sản cho người cao tuổi.

Do đó, bài học quan trọng đối với Việt Nam không phải là sao chép toàn bộ mô hình của các nước phát triển, mà là từng bước xây dựng một khung pháp lý phù hợp với điều kiện trong nước. Trước hết, cần định danh rõ “bất động sản người cao tuổi” như một loại hình riêng biệt trong hệ thống pháp luật, từ đó phát triển các tiêu chuẩn thiết kế và vận hành phù hợp. Đồng thời, cần có cơ chế phân loại sản phẩm theo mức độ chăm sóc để tạo nền tảng cho thị trường phát triển đa dạng. Song song với đó, việc xây dựng các cơ chế tài chính hỗ trợ, bao gồm bảo hiểm chăm sóc dài hạn hoặc các hình thức đồng chi trả, sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng khả năng tiếp cận của người dân. Chỉ khi những yếu tố này được thiết lập một cách đồng bộ, thị trường bất động sản cho người cao tuổi tại Việt Nam mới có thể chuyển từ trạng thái “dịch vụ an sinh” sang một phân khúc bất động sản có khả năng đầu tư và phát triển bền vững.

TUYÊN BỐ VỀ TRÁCH NHIỆM
Nội dung này là sản phẩm của tác giả và không phản ánh quan điểm hay lập trường của Công ty Cổ phần DCF Việt Nam. Ngoài ra, nội dung này không nhằm mục đích tạo mối quan hệ giữa thẩm định viên và khách hàng, không phải là tư vấn/thẩm định giá và không thay thế cho hoạt động tư vấn/thẩm định giá. Các tình huống, tài sản thực tế và cá biệt cần được xem xét với sự tư vấn của thẩm định viên chuyên môn trước khi thực hiện bất kỳ hành động nào liên quan đến chủ đề được đề cập tại đây.