BLOCKCHAIN VÀ TÍNH MINH BẠCH TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Pháp luật Việt Nam hiện tại và khoảng trống về Blockchain

Trong năm 2025, Chính phủ đã ban hành Luật Công nghiệp Công nghệ số (2025, có hiệu lực từ 2026): bước đầu công nhận tài sản mã hóa là một loại tài sản dân sự và Nghị quyết 05/2025/NQ-CP (9/9/2025) – Thí điểm thị trường tài sản mã hóa, có hiệu lực trong 5 năm để thúc đẩy nghiên cứu và ứng dụng blockchain.

Tuy nhiên, đến nay Việt Nam chưa có một khung pháp lý hoàn chỉnh điều chỉnh trực tiếp blockchain trong bất động sản. Các văn bản hiện tại mới chỉ mang tính chiến lược, định hướng phát triển còn thiếu quy định cụ thể có liên quan.

Giao dịch bất động sản hiện nay

Hiện nay, phần lớn các giao dịch bất động sản tại Việt Nam được thực hiện theo cách truyền thống, dựa trên hợp đồng giấy và quy trình công chứng thủ công. Từ bước đặt cọc, ký kết hợp đồng, sang tên đổi chủ đến khi hoàn tất đăng ký giao dịch, mỗi thủ tục đều đi qua nhiều khâu hành chính. Quy trình này không chỉ tiêu tốn thời gian mà còn làm phát sinh chi phí trung gian.

Một vấn đề khác là tính minh bạch của dữ liệu giao dịch còn thấp. Giá trị thực của bất động sản và con số ghi trên hợp đồng thường có sự chênh lệch, khiến người mua khó xác định được mức giá thị trường chính xác. Ngoài ra, nguy cơ tranh chấp pháp lý vẫn hiện hữu khi tình trạng giấy tờ giả mạo, thông tin sai lệch có thể vượt qua các bước kiểm tra thủ công. Tất cả những yếu tố này không chỉ làm giảm niềm tin của nhà đầu tư mà còn cản trở quá trình phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Triển khai Blockchain trong giao dịch bất động sản ở Việt Nam:

Token hóa bất động sản

Một trong những ứng dụng nổi bật của blockchain là token hóa bất động sản. Theo mô hình này, tài sản bất động sản được chia nhỏ thành nhiều token, mỗi token đại diện cho một phần giá trị của tài sản. Cơ chế này cho phép nhà đầu tư chỉ cần số vốn nhỏ cũng có thể tham gia vào các dự án lớn, thay vì phải mua toàn bộ bất động sản. Các giao dịch mua bán diễn ra thông qua hợp đồng thông minh và ví điện tử, kết nối trực tiếp theo hình thức ngang hàng, không cần qua trung gian như môi giới hay sàn giao dịch truyền thống. Đặc biệt, Nghị quyết số 05/2025/NQ-CP đã ban hành hành lang pháp lý bước đầu, giúp mô hình token hóa bất động sản có cơ sở triển khai thí điểm, chuyển từ ý tưởng lý thuyết thành thực tiễn.

“Sổ đỏ điện tử” trên nền Blockchain

Song song với token hóa, việc phát triển “sổ đỏ điện tử” dựa trên blockchain cũng là bước đột phá quan trọng. Mọi quyền sở hữu, chuyển nhượng đều được ghi nhận minh bạch, không thể chỉnh sửa hay làm giả. Nhờ đó, cơ quan quản lý, ngân hàng và người dân có thể dễ dàng xác minh nguồn gốc tài sản, giảm thiểu tình trạng tranh chấp hoặc gian lận giấy tờ. Khi được kết hợp với hệ thống đăng ký đất đai hiện hữu, “sổ đỏ điện tử” sẽ tạo ra cơ sở dữ liệu thống nhất, hỗ trợ công tác quản lý nhà nước và giao dịch thị trường hiệu quả hơn.

Hợp đồng thông minh

Để kết nối hai ứng dụng trên, hợp đồng thông minh đóng vai trò then chốt. Đây là loại hợp đồng tự động thực hiện các điều khoản khi các điều kiện đã được xác định trước được đáp ứng, chẳng hạn như chuyển quyền sở hữu ngay sau khi bên mua hoàn tất thanh toán. Việc tự động hóa này không chỉ rút ngắn thời gian và chi phí thủ tục mà còn hạn chế sai sót do yếu tố con người, tạo nên một quy trình khép kín, minh bạch và an toàn cho mọi bên liên quan.

Lợi ích chính

Việc ứng dụng blockchain mang lại nhiều giá trị gia tăng cho thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh giao dịch hiện nay vẫn còn phụ thuộc nhiều vào hợp đồng giấy tờ và các thủ tục truyền thống. Ưu điểm nổi bật nhất của công nghệ này là tính minh bạch: mọi thông tin về giao dịch và quyền sở hữu đều được lưu trữ vĩnh viễn trên chuỗi khối, không thể bị chỉnh sửa hay làm giả. Chính yếu tố này giúp nhà đầu tư, cơ quan quản lý và các bên liên quan có thể kiểm chứng dữ liệu nhanh chóng, giảm thiểu tranh chấp và gian lận. Bên cạnh đó, blockchain còn rút ngắn thời gian và giảm chi phí nhờ loại bỏ nhiều khâu trung gian và thủ tục hành chính, từ đó làm cho quá trình mua bán – sang tên trở nên đơn giản và tiết kiệm hơn.

Một lợi ích đáng kể khác là tăng thanh khoản cho tài sản bất động sản. Thông qua mô hình token hóa, nhà đầu tư có thể sở hữu một phần nhỏ của dự án thay vì phải bỏ ra số vốn lớn để mua toàn bộ. Cơ chế này mở rộng cơ hội tiếp cận thị trường cho nhiều đối tượng, đặc biệt là nhà đầu tư nhỏ lẻ, đồng thời tạo điều kiện cho việc giao dịch và chuyển nhượng diễn ra linh hoạt hơn. Dữ liệu bất biến cùng hợp đồng thông minh cũng góp phần giảm rủi ro pháp lý, khi các điều khoản được tự động thực hiện và mọi thông tin đều công khai, minh bạch. Đặc biệt, Nghị quyết số 05/2025/NQ-CP đã tạo hành lang pháp lý ban đầu cho thị trường tài sản mã hóa, trong đó có bất động sản, giúp nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia các giao dịch dựa trên công nghệ blockchain.

Hạn chế và rủi ro

Việc ứng dụng blockchain trong bất động sản cũng đối mặt với những thách thức đáng kể. Khung pháp lý hiện chưa hoàn thiện: token hóa và hợp đồng thông minh vẫn chưa được luật hiện hành công nhận như một hình thức chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản, khiến các dự án triển khai phải hoạt động trong khuôn khổ thí điểm.

Về mặt kỹ thuật, hạ tầng blockchain cần đảm bảo tính ổn định và bảo mật cao, đi kèm quy trình kiểm toán mã nguồn và cơ chế xử lý sự cố rõ ràng. Ngoài ra, tâm lý thị trường cũng là một rào cản lớn: nhiều nhà đầu tư và người dân còn e ngại trước công nghệ mới, lo lắng về tính thanh khoản cũng như mức độ minh bạch thực tế.